Aidat Borcu: Ortak Gider Alacağının Tahsili ve Gecikme Tazminatı

Apartman ve site yönetimlerinde en çok uyuşmazlık doğuran konu ortak giderlerdir. Ödenmeyen aidatın nasıl tahsil edileceği, gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağı, kiracının nereye kadar sorumlu olduğu ve hangi yolun izleneceği uygulamada sürekli tartışılan başlıklardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruların çoğunu doğrudan cevaplar; geri kalanı yönetim planına ve genel hükümlere bırakılmıştır.

Ortak gider hangi kalemleri kapsar

Ortak gider, anagayrimenkulün ortak yer ve tesislerinin ayakta tutulması, işletilmesi ve yönetilmesi için yapılan harcamalardır. Uygulamada bu başlık altında toplanan kalemler şunlardır:

• kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ve güvenlik görevlisi ücretleri ile bunların sigorta primleri,
• asansör, kalorifer kazanı, hidrofor, jeneratör ve yangın tesisatı gibi ortak tesislerin bakım, işletme ve periyodik kontrol giderleri,
• anagayrimenkulün sigorta primleri,
• ortak yerlerin elektrik, su, doğal gaz ve temizlik giderleri,
• ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri,
• yönetici ve denetçi ücretleri ile defter, kırtasiye ve banka masrafları.

Buna karşılık yalnızca tek bir bağımsız bölüme yarayan harcamalar ortak gider sayılmaz. Bir dairenin kendi tesisatındaki arıza o bağımsız bölümün malikine aittir. Ortak yer ile bağımsız bölüm arasındaki sınırın nerede geçtiği, onaylı mimari projeye ve yönetim planına bakılarak belirlenir. Uyuşmazlığın kaynağı çoğu zaman bu sınırın tartışmalı olmasıdır: balkon, pencere doğraması, çatı katı terası, bacalar ve dış cephe kaplaması bu tartışmanın klasik konularıdır.

Ortak giderler nasıl paylaştırılır

Kanun'un 20. maddesi iki farklı paylaştırma ölçütü kullanır. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça:

• kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Buradaki dağıtım ölçütleri yönetim planıyla değiştirilebilir; yönetim planında farklı bir düzenleme varsa ona uyulur. Yönetim planı yoksa veya konuyu düzenlememişse kanundaki ikili ayrım uygulanır. Bir gider kaleminin eşit mi yoksa arsa payı oranında mı paylaştırılacağı, ödemeyen kat malikine karşı yürütülen takipte en sık ileri sürülen itiraz konularından biridir.

Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Asansörü kullanmadığı gerekçesiyle zemin kat malikinin ödeme yapmaması ya da dairesini boş tuttuğu için aidat ödemek istemeyen malikin durumu bu kural karşısında sonuç doğurmaz.

Giderlere bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı vardır. Ortak tesise verilen zararın onarım bedeli, bu yolla zarar verene yükletilebilir.

İşletme projesi ve 2026'da değişen kurallar

Aidatın dayanağı işletme projesidir. Bu proje, anagayrimenkulün 1 yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir.

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun'la bu alanda önemli değişiklikler yapılmıştır:

• İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı açıkça yazılmıştır.
• Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda karara bağlanır.
• Yöneticinin hazırladığı projeye bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmesine ilişkin eski cümle yürürlükten kaldırılmış, yerine projenin en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınması zorunluluğu getirilmiştir.
• Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden proje bedelinin Vergi Usul Kanunu uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamayacağı kaydıyla belirlenir.
• Yöneticinin görevlerini sayan 35. maddede avans toplama yetkisi, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması biçiminde yeniden düzenlenmiştir.

Bu değişiklikler, genel kurul yapılmadan yöneticinin belirlediği tutarların sınırsız biçimde artırılmasının önüne geçmeyi amaçlar. Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirim usulüne uyulmaması, sonradan açılan davalarda ilk tartışılan noktalardan biridir; tebliğ belgesi bulunmayan bir işletme projesine dayanılarak başlatılan takip, çoğu zaman belge niteliği tartışmasına takılır.

Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı

Kanun, gecikme hâlinde uygulanacak oranı doğrudan belirler. Kanun'un 20. maddesinin ilgili fıkrası şöyledir:

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu oran kanundan doğar; yönetim planında ayrıca öngörülmesi gerekmez. Yönetim planında daha yüksek bir oran kararlaştırılamaz; kararlaştırılmışsa kanuni orana kadar geçerli sayılır. Hesaplama geciken gün sayısı üzerinden yapılır: aylık oran 30'a bölünerek günlük orana ulaşılır ve gecikilen gün sayısıyla çarpılır. Gecikme tazminatı, alacağa ayrıca temerrüt faizi işletilmesine engel teşkil eder; ikisi birlikte istenemez. Takip talebinde hem gecikme tazminatı hem faiz talep edilmesi, itiraz üzerine alacağın bir bölümünün reddine yol açar.

Kiracının sorumluluğu nereye kadar

Kanun'un 22. maddesi, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananları da kat malikiyle birlikte müşterek ve müteselsil sorumlu tutar. Sorumluluk gider ve avans borcunu olduğu kadar gecikme tazminatını da kapsar.

Ancak sınır vardır: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetim, kiracıdan aylık kira tutarını aşan bir aidat borcunu talep edemez; kiracı ödediği tutarı kira borcuna mahsup eder. Bu düzenleme, aidatı ödemeyen malikin borcunun kiracıya yüklenmesi anlamına gelmez; yönetim alacağını her hâlde kat malikinden isteyebilir.

Uygulamada kira sözleşmelerine "aidat kiracıya aittir" biçiminde maddeler konulur. Bu kayıt kiraya veren ile kiracı arasında geçerlidir, fakat yönetimin kat malikine yönelttiği talebi ortadan kaldırmaz. Kat maliki ödediği aidatı, sözleşmeye dayanarak kiracıdan isteyebilir.

İcra takibi mi, dava mı

Kanun her iki yolu da açık tutar. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Uygulamada tercih edilen yol ilamsız icra takibidir. Bunun sebebi 37. maddedeki şu düzenlemedir: kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu nitelik, borçlunun takibe itiraz etmesi hâlinde alacaklıya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteme imkânı verir; genel mahkemede itirazın iptali davası açmaya gerek kalmaz.

Bu yolun işleyebilmesi için iki koşul önemlidir:

• işletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun biçimde alınmış ve tebliğ edilmiş olması,
• takibe konu tutarın bu belgeyle örtüşmesi.

Proje hiç tebliğ edilmemişse veya kurul kararı usulsüzse, belge niteliği tartışmaya açılır ve uyuşmazlık genel yargılamaya taşınır.

Dava yolu seçildiğinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar bu mahkemenin görev alanındadır ve dava anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İlamsız icra takibi bir dava olmadığından takip başlatmak için arabuluculuğa başvurulması gerekmez; icra mahkemesinden istenen itirazın kaldırılması da bir dava değil, icra hukuk yargılamasıdır ve bu zorunluluğa tabi tutulmaz. Buna karşılık genel mahkemede açılacak alacak davası ile itirazın iptali davası bakımından arabuluculuk dava şartıdır ve son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Sürecin işleyişi ve tarafların yükümlülükleri, dava şartı arabuluculuk konulu yazıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

İlamsız takipte izlenecek adımlar

Bu bölümdeki sıra, gerçekten birbirini izleyen işlemleri gösterir:

1. Yönetici, borçlu kat malikinin bulunduğu yer icra dairesinde takip talebi düzenler ve dayanak belgeleri gösterir.
2. İcra dairesi borçluya ödeme emri tebliğ eder. Borçlunun itiraz süresi 7 gündür.
3. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz istenebilir.
4. İtiraz edilirse takip durur. Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister.
5. İcra mahkemesi itirazı kaldırırsa takip kaldığı yerden devam eder; borçlu aleyhine icra inkâr tazminatına da hükmedilebilir.
6. Belgenin niteliği tartışmalıysa veya talep reddedilirse, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde genel mahkemede itirazın iptali davası açılır.

Takip talebinde alacağın dönemi, dayanağı ve gecikme tazminatının başlangıç tarihi ayrı ayrı gösterilmelidir. Toplu ve dayanaksız bir borç kalemi, itiraz üzerine kaldırılamaz hâle gelir.

Kanuni ipotek ve bağımsız bölümün devri

Kat malikinin borcu icra takibi yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Daha ağır bir sonuç 25. maddede düzenlenmiştir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında 2 takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki bakımından çekilmezlik hâli her hâlde mevcut sayılır. Bu durumda diğer kat malikleri, o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Hâkim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada 3 aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara süre verir.

Zamanaşımı

Ortak gider ve avans alacağı dönemsel bir edim niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi dönemsel edimleri 5 yıllık zamanaşımına tabi tuttuğundan, aidat alacağı da bu süreye tabi kabul edilir. Gecikme tazminatı fer'i nitelikte olduğundan asıl alacağın süresini izler.

Süre her ayın muaccel olduğu tarihten ayrı ayrı işlemeye başlar. Bu nedenle eski dönem alacaklarının takipsiz bırakılmaması önem taşır; yıllar sonra topluca başlatılan takiplerde borçlunun ilk savunması çoğu kez zamanaşımı olur. Zamanaşımı hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmez, ileri sürülmesi gerekir.

Denetim, hesap verme ve karar defteri

Alacağın tahsil edilebilirliği, yönetimin kayıt düzenine sıkı sıkıya bağlıdır. Kanun bu konuda üç ayrı yükümlülük öngörür.

Birincisi hesap vermedir. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap verir.

İkincisi denetimdir. Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi, yönetim planında yazılı zamanlarda, zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayı içinde kurula bir rapor verir; rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Üçüncüsü defter düzenidir. Kat malikleri kurulu kararları ve denetçi kararları, 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle onaylı defterlere yazılır. Noter onayı bulunmayan bir defterdeki karara dayanılarak başlatılan takip, itiraz üzerine tartışmalı hâle gelir.

Kim talep eder, hangi belgeler gerekir

Alacağı yönetici takip eder. Yöneticinin görevleri arasında, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ile kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi sayılmıştır. Yönetici bulunmayan yapılarda kat maliklerinden her biri kendi payı için takip yapabilir.

Dosyada bulunması beklenen belgeler:

• yönetim planı,
• yöneticinin seçildiğine ilişkin kat malikleri kurulu kararı ve karar defterinin ilgili sayfaları,
• işletme projesi ve tebliğine ilişkin belgeler ya da taahhütlü mektup kayıtları,
• dönem dönem düzenlenmiş borç dökümü ve tahsilat kayıtları,
• yönetim hesabına ilişkin banka kayıtları,
• borçlu kat malikine ait güncel tapu kaydı.

Ödemeyen kat malikinin savunma imkânları

Borçlu kat maliki her durumda savunmasız değildir. Sıklıkla ileri sürülen noktalar şunlardır:

• işletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun alınmamış ya da tebliğ edilmemiş olması,
• giderin niteliği itibarıyla arsa payı yerine eşit paylaştırmaya tabi olması veya bunun tersi,
• talep edilen kalemin ortak gider sayılamayacak nitelikte olması,
• gecikme tazminatının kanuni orandan yüksek hesaplanması ya da tazminat ile faizin birlikte istenmesi,
• zamanaşımı,
• kurul kararına karşı süresinde iptal davası açılmış olması.

Son savunma bakımından süreler kısadır. Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında geçerli olan 1 aylık ve 6 aylık süreler ile davanın usulü, kat malikleri kurulu kararının iptali konulu yazıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Sık yapılan hatalar

• İşletme projesini genel kurulda onaylatmadan, yalnızca yöneticinin hazırladığı listeye dayanarak tahsilata girişmek.
• Projeyi imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ etmeyip kapıya asılan ilanla yetinmek.
• Gecikme tazminatını aylık yüzde 5'in üzerinde hesaplamak veya tazminatın yanına ayrıca temerrüt faizi eklemek.
• Kiracıdan, aylık kira tutarını aşan bir aidat borcu talep etmek.
• Ortak gider sayılamayacak, tek bir bağımsız bölüme özgü onarım bedelini bütün maliklere paylaştırmak.
• Alacağı yıllarca takipsiz bırakıp 5 yıllık zamanaşımı süresini işletmek.
• Genel mahkemede açılacak alacak veya itirazın iptali davasında arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklemeyi unutmak.
• Karar defterini noter onayı olmadan tutmak ve tahsilat kayıtlarını banka hesabı dışında yürütmek.