Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve Dava Yolu

Riskli yapı nedir, tespiti kim yaptırır

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıyı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenen yapı olarak tanımlar. Bu bir kanaat değil, ölçüme dayanan bir sonuçtur. Yapının riskli olup olmadığı, Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin Ek-2 sayılı ekinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde, karot alınması, donatı tespiti ve zemin verilerinin değerlendirilmesi gibi işlemlerle belirlenir.

Tespit öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Talep, Başkanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden iletilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu bulunuyorsa tespit, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır.

Tespit için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmez; bağımsız bölüm maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir. Buna karşılık kiracıların ve yapıda fiilen oturan üçüncü kişilerin tespit yaptırma yetkisi yoktur. İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan bütünlüğü bozulmuş yapılar tespite konu edilmez.

Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilir. Verilen sürede yaptırılmazsa tespit idarece yapılır ve masrafından malikler hisseleri oranında sorumlu olur. Bu masraf, tebligatı izleyen 1 ay içinde ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Tespit yapılmasının engellenmesi durumunda ise mülki idare amirinin yazılı izniyle, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak resen tespit yapılabilir.

Uygulamada sık sorulan bir noktaya burada değinmek gerekir: kural olarak her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesi gereken hâller, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin belirlenmesi ve yapının risk durumunu etkileyen somut bir olayın gerçekleşmesi bunun istisnasıdır. Sonucu beğenilmeyen bir raporun başka bir kuruluşa yeniden yaptırılması bu sebeple mümkün değildir.

Tebliğ ne zaman yapılmış sayılır

İtiraz süresini kaçırma sorunlarının büyük bölümü tebliğ anının yanlış hesaplanmasından doğar. Rapor, tespiti yapan kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye elektronik olarak gönderilir. Eksiklik bulunmazsa riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Bundan sonra tebligat şu üç yolla birlikte yapılır:

• Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır.
• Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
• İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Kanun ve Yönetmelik, tespit işleminin muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağını açıkça düzenler. Yani süre, tutanağın kapıya asıldığı gün ya da e-Devlet bildiriminin okunduğu gün değil, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın sona erdiği gün işlemeye başlar. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir.

Bu üçlü tebligat usulünün pratik sonucu şudur: malikin yapıda oturmuyor olması, adresinin değişmiş olması veya e-Devlet bildirimini görmemiş olması süreyi durdurmaz. Muhtarlıktaki ilanın başlangıç ve bitiş tarihlerinin yazılı olarak teyit ettirilmesi, sonradan sürenin hesabında tek güvenilir dayanaktır.

15 günlük itiraz süresi ve dilekçenin verileceği yer

Riskli yapı tespitine, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçeyle yapılır. Dilekçenin kaydının bu 15 günlük süre içinde yaptırılması gerekir.

İtiraz edebilecek kişiler sınırlıdır. Yönetmelik, süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefatı hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazların işleme alınmayacağını belirtir. Buna göre:

• Bağımsız bölüm maliki veya kanuni temsilcisi itiraz edebilir.
• Malik ölmüşse mirasçıları itiraz edebilir.
• Kiracı, intifa hakkı sahibi olmayan kullanıcı veya komşu parsel maliki itiraz edemez.

İtiraz dilekçesine kural olarak şu belgeler eklenir: tapu kaydı veya malikliği gösteren belge, kimlik bilgileri, vekâletname ile hareket ediliyorsa vekâletname örneği, mirasçı sıfatıyla itiraz ediliyorsa veraset belgesi. İtirazın teknik gerekçelerini ayrıntılı yazmak yararlıdır; ancak aşağıda görüleceği üzere teknik heyet, dilekçedeki gerekçeyle bağlı değildir.

Ayrıca hatırlatmak gerekir ki itiraz, tapudaki riskli yapı belirtmesini kendiliğinden kaldırmaz ve yıkım sürecini otomatik olarak durdurmaz. Süreç, itiraz karara bağlanıncaya kadar fiilen bekler; ancak hukuki güvence isteniyorsa dava yoluna ve yürütmenin durdurulması talebine başvurulması gerekir.

Teknik heyet nasıl kurulur, neyi inceler

İtirazları değerlendiren merci teknik heyettir. Heyet yedi üyeden oluşur: üniversitelerce ilgili meslek disiplinlerinde en az doktor öğretim üyesi kadrosunda bulunanlar arasından bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere Bakanlık ya da Başkanlık teşkilatında görev yapan üç üye. Heyet en az beş üyenin katılımıyla toplanır ve katılanların çoğunluğuyla karar alır. Yapının bulunduğu ilde heyet kurulmamışsa dosya, o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.

Heyetin inceleme ölçüsü geniştir. Yönetmelik, teknik heyetin itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebiyle bağlı olmaksızın, raporun bütün unsurlarıyla Ek-2 esaslarına uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceleyeceğini düzenler. Eksiklik bulunursa rapor, düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa gönderilir; eksikliklerin giderilmesinden sonra yapının riskli olup olmadığına dair nihai karar verilir. Heyet gerek görürse yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir.

İki nokta pratikte belirleyicidir:

• Nihai karar, yapının tespitin yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Tespitten sonra yapılan güçlendirme veya tadilat, itiraz aşamasında sonucu değiştirmez.
• Karara bağlanan bir rapora karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz. Dolayısıyla maliklerin itirazlarını aynı süre içinde ve birlikte hazırlaması önem taşır.

Heyetçe alınan tüm kararlar tespiti yapan veya yaptıran İdareye, itiraz eden malike ise yalnızca nihai karar bildirilir.

İtirazın reddi hâlinde dava: 30 gün

İtirazın reddedilmesi hâlinde başvurulacak yol idari yargıdır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini düzenler. Bu süre, idari işlemler için geçerli olan 60 günlük genel süreden kısadır ve uygulamada en sık kaçırılan sürelerden biridir. Süre yalnızca riskli yapı tespitine değil, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen bütün idari işlemlere uygulanır; arsa payı satışı, tahliye ve yıkım işlemleri de bu kapsamdadır.

Görevli mahkeme, yapının bulunduğu yer idare mahkemesidir. Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Kanun'un bu Kanun kapsamındaki işlemlerde yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngören hükümleri, Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bugün itibarıyla yürütmenin durdurulması istenmesinin önünde kanuni bir engel bulunmamaktadır.

Yürütmenin durdurulması talebinin somut gerekçeye dayandırılması beklenir. Uygulamada dayanak olarak kullanılan başlıklar; raporun Ek-2 esaslarına aykırı düzenlendiği, karot sayısının veya alındığı noktaların yetersiz olduğu, zemin etüdünün bulunmadığı, hesaplamada yapının gerçek taşıyıcı sistemi yerine varsayımların esas alındığı ve tespitin yapının tamamı yerine bir bölümü üzerinden yapıldığı iddialarıdır. Bu iddiaların dilekçe ekinde bağımsız bir teknik raporla desteklenmesi, talebin değerlendirilmesini kolaylaştırır.

Teknik heyet kararı bir yapının riskli olmadığı yönünde çıkarsa durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesindeki belirtme kaldırılır. Aynı sonuç yargı kararıyla da doğar.

Tespit kesinleşince: yıkım, tahliye ve masraflar

İtirazın reddedilmesi veya süresinde itiraz edilmemesi hâlinde tespit kesinleşir. Bundan sonra Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını İdareden ister.

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da tespitteki usule benzer biçimde yapılır: tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Tebliğ, ilanın son günü yapılmış sayılır.

Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrasının ilk iki cümlesi şöyledir:

Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Verilen süre içinde yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması ilgili kurumlardan istenir; ilgili kurumlar bu talebi yerine getirmek zorundadır. Yapı yine yıktırılmazsa tahliye ve yıkım, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk desteğiyle gerçekleştirilir. Tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir.

Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının müracaatı üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulmasına istinaden, diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde düzenlenir. Yapı yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda ayrıca yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi gerekir.

Yıkımdan sonra tapu kaydında bir düzeltme daha yapılır. Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi veya idarenin bildirimi üzerine terkin edilir. Şerhin terkininden sonra beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yürütülecek iş ve işlemler Kanun kapsamında devam eder. Yani riskli yapı şerhinin kalkması, parselin Kanun kapsamından çıktığı anlamına gelmez.

Kira yardımı başvurusunu unutmamak

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine de belirli ölçülerde yardım yapılabilir.

Başvuru süresi kritiktir: kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır. Riskli yapılarda başvuru İl Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye yöneltilir. Bu 1 yıllık süre kaçırıldığında yardımdan yararlanılamaz.

Başvuruda genellikle istenen belgeler şunlardır: tapu kayıt örneği, kimlik belgesi, yapının tahliye edildiğini ve yıkıldığını gösteren belgeler, elektrik ve su aboneliklerinin kapatıldığına dair kayıtlar, kira sözleşmesi ve başvuru sahibi adına açılmış banka hesabı bilgisi. Kiracı olarak başvuruluyorsa yapıda oturulduğunu gösteren adres kayıt sistemi bilgisi de aranır. Aynı yapıda birden fazla bağımsız bölümü bulunan malikler bakımından yardımın hangi ölçüde verileceği ayrıca değerlendirilir.

Takip edilmesi gereken takvim

1. Rapor İl Müdürlüğüne gönderilir ve incelenir.
2. Eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir; tutanak yapıya asılır, e-Devlet'ten bildirilir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
3. Tebliğ, muhtarlık ilanının son günü gerçekleşmiş sayılır.
4. Bu günden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğüne veya yetkili İdareye itiraz dilekçesi verilir.
5. Teknik heyet itirazı karara bağlar.
6. Ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; yürütmenin durdurulması istenebilir.
7. Tespit kesinleşirse yıkım için 90 günü aşmamak üzere süre verilir.
8. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde kira yardımı başvurusu yapılır.

Bu takvimde en kısa ve en kolay kaçırılan süreler, itiraz için 15 gün ve dava için 30 gündür. Her ikisi de tebliğ anının doğru saptanmasına bağlıdır; muhtarlıktaki ilanın son gününün belgelenmesi bu nedenle önem taşır.

Sık yapılan hatalar

• İtiraz süresini tutanağın kapıya asıldığı günden başlatmak. Süre, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son gününden itibaren işler.
• Kiracının veya yapıda oturan yakının itiraz edebileceğini varsaymak. İtiraz hakkı malike, malikin ölümü hâlinde mirasçılarına aittir.
• Sonucu beğenilmeyen raporu başka bir lisanslı kuruluşa yeniden yaptırmak. Kural olarak her yapı için tek rapor düzenlenir; ikinci rapor işleme alınmaz.
• Tespitten sonra güçlendirme yaparak itirazda sonuç almayı beklemek. Nihai karar, yapının tespit tarihindeki durumuna göre verilir.
• Maliklerin ayrı ayrı ve farklı tarihlerde itiraz etmesi. Karara bağlanmış rapora karşı yapılan sonraki itirazlar üzerine yeniden inceleme yapılmaz.
• Dava süresini 60 gün sanmak. 6306 kapsamındaki idari işlemlerde dava açma süresi 30 gündür.
• Yürütmenin durdurulması talebini teknik dayanak sunmadan yazmak. Talebin somut aykırılık iddialarıyla desteklenmesi beklenir.
• Kira yardımı başvurusunu taşınma telaşında ertelemek. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurulmazsa yardım hakkı kullanılamaz.