Yapı Tatil Tutanağı, Yıkım Kararı ve İmar Para Cezası Karşısında İzlenecek Yol

Süreç mühürleme ile başlar

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi, ruhsat alınmadan yapıya başlandığının veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının belirlenmesi hâlinde izlenecek yolu düzenler. Aykırılık, ilgili idarenin tespitiyle, fenni mesulün ihbarıyla ya da herhangi bir şekilde idarenin bu duruma vâkıf olmasıyla gündeme gelebilir.

Bu andan itibaren belediye veya valilikçe o andaki inşaat durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur. 2020 yılında eklenen hükümle birlikte, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere en geç 7 gün içinde tapu dairesine yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamaz. Bu belirtme, taşınmazın satışını ve kredi kullanımını fiilen güçleştirdiğinden, sürecin ilk günlerinde dikkate alınması gerekir.

Kapsam, ruhsata tabi yapılarla sınırlı değildir. 27. madde kapsamında ruhsat alınmadan yapılabilen köy yapılarında da projelerine ve ilgili mevzuatına aykırılık bulunması hâlinde aynı hükümler işletilir.

Yapı tatil tutanağı nasıl tebliğ edilir

Uygulamada süre kaybının en sık yaşandığı nokta budur. İmar Kanunu'nun 32. maddesinin ikinci fıkrasının ilk cümlesi şöyledir:

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.

Yani ayrıca posta yoluyla bir tebligat beklenmez; tutanağın inşaat mahalline asıldığı an tebliğ gerçekleşmiş sayılır.

Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Şantiyede sürekli bulunulmayan hâllerde, tutanağın asıldığından geç haberdar olunması bütün süreleri riske atar. Bu nedenle inşaat mahallinin düzenli kontrolü ve tutanağın asıldığı tarihin fotoğrafla belgelenmesi önem taşır.

Tutanakta bulunması beklenenler, yapının konumu, tespit edilen aykırılığın niteliği ve o andaki inşaat seviyesidir. Tutanağın aykırılığı somut biçimde ortaya koymaması, sonraki aşamalarda hukuka aykırılık iddiasının dayanaklarından biri olabilir; çünkü yıkım ve para cezası kararları bu tutanak üzerine kurulur. Aykırılığın hangi bağımsız bölümde, hangi katta ve kaç metrekarelik alanda bulunduğunun tutanakta yazılı olmaması, hem cezanın hesabını hem de yıkımın kapsamını belirsiz bırakır.

1 aylık düzeltme süresi

Kanun, tutanağın tebliğ edildiği tarihten itibaren en çok 1 ay içinde yapı sahibine, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak belediyeden ya da valilikten mührün kaldırılmasını isteme imkânı tanır.

Bu 1 aylık süre içinde başvurulabilecek yollar şunlardır:

• Aykırılığın fiilen giderilmesi ve durumun idareye bildirilmesi.
• Ruhsat alınması veya tadilat ruhsatı alınarak yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi.

İnceleme sonunda aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygun olduğu anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve ruhsata aykırı ya da ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben belediye veya valilikçe yıktırılır; masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Bir istisnaya dikkat edilmelidir. 2018 yılında eklenen fıkra uyarınca, idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, 1 aylık süre beklenmeden iptal edilir. Bu durumda 1 aylık süreye güvenmek sonuç vermez.

Kanun, idarenin de sürelere bağlı olduğunu düzenler. 1 ay içinde yapının ruhsata uygun hâle getirilmediğinin tespit edilmesine rağmen 2 ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararı alınmasına rağmen 6 ay içinde ilgili idarece yıkılmayan yapılar, Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir; yıkım maliyetleri yüzde 100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

İdari para cezası kime ve nasıl kesilir

İmar Kanunu'nun 42. maddesi, aykırılık teşkil eden fiillerin tespit edildiği tarihten itibaren 10 iş günü içinde ilgili idare encümenince, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı yaptırım uygulanacağını düzenler.

Ceza yalnızca yapı sahibine kesilmez. Kanun üç muhatap sayar:

• Yapının sahibi.
• Yapı müteahhidi.
• Aykırılığı 6 iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesuller.

Ayrıca 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41. maddelerdeki yükümlülükleri yerine getirmeyenler bakımından; yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müellifleri ile gözetmenlerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine, şantiye şefine, enerji kimlik belgesi uzmanına ve yangın güvenlik uzmanına ilgisine göre ayrı ayrı maktu idari para cezaları öngörülmüştür.

Kanun metnindeki maktu tutarlar 2009 yılı değerleriyle yazılmıştır: temel hâlde 2.000 Türk lirası, fiilin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması hâlinde 4.000 Türk lirası, can ve mal emniyetini tehdit etmesi hâlinde 6.000 Türk lirasıdır. Yapıldığı tarihte plana ve mevzuata uygun olmakla birlikte mevcut hâliyle ya da öngörülen bir afet veya yangın tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği tespit edilen yapılarda, idarenin yazılı ikazına rağmen eksiklikleri gidermeyen veya takviyede bulunmayan yapı sahibine öngörülen ceza ise yine 2009 yılı değeriyle 10.000 Türk lirasıdır. Bu tutarlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranına göre güncellenir; somut yılda uygulanacak tutar, encümen kararının tarihine göre hesaplanır.

Ceza nasıl hesaplanır

Hesaplama iki aşamalıdır ve dava dilekçesinde en sık hata bulunan yer burasıdır.

Birinci aşamada taban ceza belirlenir. Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için kanunda gösterilen birim tutar esas alınır ve aykırılıktan etkilenen alanla çarpılır. Kanun metnindeki birim tutarlar da 2009 yılı değerleriyle yazılmıştır:

• I. sınıf A grubu yapılarda 3, B grubu yapılarda 5 Türk lirası.
• II. sınıf A grubu yapılarda 8, B grubu yapılarda 11 Türk lirası.
• III. sınıf A grubu yapılarda 18, B grubu yapılarda 20 Türk lirası.
• IV. sınıf A grubu yapılarda 23, B grubu yapılarda 25, C grubu yapılarda 31 Türk lirası.
• V. sınıf A grubu yapılarda 38, B grubu yapılarda 46, C grubu yapılarda 52, D grubu yapılarda 63 Türk lirası.

Bu tutarlar da her takvim yılı başında yeniden değerleme oranına göre güncellenir. Hesaplanan idari para cezası, 2009 yılı değeriyle 1.000 Türk lirasından az olamaz. 2026 yılında yapılan bir değişiklikle, Bakanlıkça yapı sınıflarına yeni grup eklenmesi hâlinde eklenen grup için ilgili sınıftaki mevcut en üst grubun esas alınacağı da hükme bağlanmıştır.

Aykırılığın yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanmasının mümkün olmadığı, yapının cephelerini veya diğer yapı elemanlarını değiştiren ya da yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalarda ise, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin yüzde 20'si kadar ceza verilir.

İkinci aşamada artırım oranları eklenir. Kanun'un 42. maddesinin (c) bendinde 13 ayrı hâl sayılmıştır:

• Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmışsa cezanın yüzde 30'u.
• Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmışsa cezanın yüzde 40'ı.
• Uygulama imar planında veya parselasyon planında kamu tesisi alanı ya da umumi hizmet alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılmışsa cezanın yüzde 60'ı.
• Mevcut hâliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa cezanın yüzde 100'ü.
• Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmışsa cezanın yüzde 20'si.
• Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmışsa cezanın yüzde 80'i.
• Özel kanunlarla belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmışsa cezanın yüzde 50'si.
• Ruhsatsız ise cezanın yüzde 180'i.
• Ruhsatı hükümsüz hâle gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyorsa cezanın yüzde 50'si.
• Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte ruhsat alınmaksızın yeni inşai faaliyete konu ise cezanın yüzde 100'ü.
• İnşai faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyorsa cezanın yüzde 10'u.
• İnşai faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyorsa cezanın yüzde 20'si.
• Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyorsa cezanın yüzde 20'si.

Bu oranlar birbirinin alternatifi değildir; koşulları gerçekleşen her bir bent ayrı ayrı hesaplanarak taban cezaya eklenir. Bu nedenle nihai tutar, taban cezanın birkaç katına ulaşabilir. Para cezalarına konu olan alanın hesabında aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır; bu ölçüt, cezaya karşı açılacak davada en çok tartışılan noktalardan biridir.

Ayrıca 2020 yılında eklenen (ç) bendi uyarınca, aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımıyla bulunan bedel kadar bir tutar, yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen cezalara ayrıca ilave edilir.

Bu bende bağlı olarak uygulamada değerlendirilmesi gereken önemli bir imkân vardır: bu bent uyarınca verilen idari para cezasının ilgilisine tebliğinden itibaren 1 ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi hâlinde, bu bent uyarınca ilave edilen para cezası tahsil edilmez. Ceza tebliğ edildiğinde bu 1 aylık süre, dava süresiyle birlikte takvime işlenmelidir.

Dava yolu: hangi mahkeme, hangi süre

Yapı tatil tutanağı, ruhsat iptali, encümen yıkım kararı ve idari para cezası kararı idari işlemdir. Bunlara karşı iptal davası, yapının bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır.

Dava açma süresi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesi uyarınca kural olarak yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren 60 gündür. Yapı tatil tutanağı bakımından bildirim, tutanağın yapı yerine asılmasıyla gerçekleşmiş sayıldığından süre bu tarihten işlemeye başlar.

Aynı Kanun'un 11. maddesi uyarınca, dava açma süresi içinde işlemi tesis eden idareye ya da üst makama başvurularak işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması istenebilir. Bu başvuru işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur. Başvuruya 30 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve dava açma süresinin duran kısmı işlemeye devam eder. Bu yol, süreyi tümüyle yeniden başlatmadığından dikkatli kullanılmalıdır.

Yıkım kararına karşı açılacak davada yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi büyük önem taşır. Yıkım kararı fiilen uygulandıktan sonra verilecek bir iptal kararı, yapının yeniden inşasını sağlamaz; talep tazminata dönüşür.

İdari para cezası bakımından, ceza yıkım kararı gibi idari yargının görev alanına giren bir işlemle birlikte verilmişse dava idari yargıda görülür. Ceza tek başına verilmişse görevli yargı yeri bakımından uygulamada değerlendirme farklılıkları bulunduğundan, dava açılmadan önce kararın metnindeki başvuru yolu ve süresi bilgisi de gözetilerek durum ayrıca incelenmelidir.

Dava dilekçesi hazırlanırken dosyaya kazandırılması beklenen belgeler şunlardır: yapı tatil tutanağının örneği ve asılma tarihini gösteren kayıt, encümen kararının tam metni, ruhsat ve eki projeler, varsa tadilat ruhsatı, yapı denetim kuruluşunun raporları, aykırılığın giderildiğine dair yazışmalar ve idareye yapılan başvuruların tarihli kayıtları. Aykırılıktan etkilenen alanın hesabı tartışılacaksa bağımsız bir teknik rapor da eklenebilir.

Ruhsat süreleri ve yapı kullanma izni

Aykırılık tartışmalarının bir bölümü, ruhsatın süresinin dolmuş olmasından kaynaklanır. İmar Kanunu'nun 29. maddesine göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren 2 yıldır. Bu süre içinde yapıya başlanmadığı veya başlanıp da başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunlu hâle gelir. Başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır. Ruhsatı hükümsüz hâle geldiği hâlde inşaatın sürdürülmesi, 42. maddedeki artırım sebeplerinden biridir.

Yapının tamamlanmasından sonra kullanılabilmesi için 30. madde uyarınca yapı kullanma izni alınması zorunludur. Aynı madde, belediyelerin ve valiliklerin mal sahiplerinin müracaatlarını en geç 30 gün içinde neticelendirmek zorunda olduğunu, aksi hâlde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını düzenler. Bu 30 günlük süre, başvurunun tarihli ve kayıtlı biçimde yapılmış olması hâlinde dayanak oluşturur. Verilen iznin, yapı sahibini kanuna ve ruhsat eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmadığı da aynı maddede belirtilmiştir.

İnşaatın bitme günü, 31. madde uyarınca kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz; buna karşılık kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır.

Ayrıca 28. madde, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçları ile diğer sorumluluklarının gereğini yerine getirmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilemeyen yapılar için bir çözüm öngörmüştür. Fenni mesullerce denetim raporları hazırlanan ve yapı sahibi, fenni mesuller ile ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen yapılarda, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Müteahhidin borçları sebebiyle iskân alamayan arsa sahipleri bakımından bu hüküm doğrudan uygulanabilir niteliktedir.

Kentsel dönüşüm süreciyle kesişme

Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir parselde yürütülen inşaatta imar aykırılığı doğduğunda iki mevzuat aynı anda işler. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki muafiyetler ve kolaylıklar, ruhsata aykırı imalatın sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Aykırılık giderilmediği sürece yapı kullanma izni alınamaz, kat mülkiyeti kurulamaz ve maliklerin bağımsız bölümlerini devretmesi güçleşir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinde, ruhsata ve projeye uygun imalat yapılması yükleniciye açık bir borç olarak yazılmalı, imar para cezalarının ve aykırılığın giderilmesi masraflarının hangi tarafa ait olacağı ayrıca düzenlenmelidir. Sözleşmede yer alması beklenen diğer kayıtlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi konulu yazıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Aykırılık yüklenicinin imalatından kaynaklanıyor ve inşaat durmuşsa, arsa sahibinin genel hükümlere göre kullanabileceği yollar ile 6306 kapsamındaki idari fesih yolu, yüklenicinin gecikmesi ve ayıplı teslim konulu yazıda karşılaştırılmıştır.

Sık yapılan hatalar

• Yapı tatil tutanağı için ayrıca posta tebligatı beklemek. Tebliğ, tutanağın yapı yerine asılmasıyla gerçekleşmiş sayılır ve süreler o tarihten işler.
• 1 aylık düzeltme süresinin her hâlde işleyeceğini varsaymak. Ruhsata bağlanamayacağı tespit edilen yapılarda ruhsat, bu süre beklenmeden iptal edilir.
• Cezayı yalnızca metrekare birim tutarıyla hesaplamak. Koşulları gerçekleşen her artırım bendi ayrı ayrı eklenir; tutar taban cezanın birkaç katına çıkabilir.
• Kanun metnindeki tutarları güncel tutar sanmak. Metindeki rakamlar 2009 yılı değerleridir ve her takvim yılı başında yeniden değerleme oranına göre güncellenir.
• (ç) bendine bağlı 1 aylık düzeltme imkânını kaçırmak. Cezanın tebliğinden itibaren 1 ay içinde aykırılık giderilirse bu bent uyarınca eklenen tutar tahsil edilmez.
• İdareye başvurunun dava süresini yeniden başlattığını düşünmek. 2577 sayılı Kanun'un 11. maddesindeki başvuru süreyi yalnızca durdurur; kaldığı yerden işlemeye devam eder.
• Yıkım kararına karşı dava açarken yürütmenin durdurulmasını istememek. Yıkım uygulandıktan sonra verilen iptal kararı yapıyı geri getirmez.
• Ruhsat sürelerini takip etmemek. Başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz hâle gelir ve inşaatın sürdürülmesi ayrı bir artırım sebebidir.