Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Yönetim Planı Değişikliği

Apartman ve sitelerde alınan kararların bir bölümü, kararın içeriğinden çok alınış biçimi yüzünden tartışma konusu olur. Çağrının usulsüz yapılması, yeter sayının sağlanmaması ya da o karar için aranan özel çoğunluğun bulunmaması kararı sakatlar. Bu durumda başvurulacak yol kat malikleri kurulu kararının iptali davasıdır. Süreler kısadır ve hak düşürücü niteliktedir.

Kurul ne zaman ve nasıl toplanır

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Yönetim planında bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kurullar en geç 2 yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağanüstü toplantı için üç kişi veya organ istemde bulunabilir: yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri. Bu durumda toplantı için istenen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurul her zaman toplanabilir.

Çağrının şekli önemlidir. Kapıya asılan ilan veya kısa mesaj yoluyla yapılan bildirim, kanunun aradığı imza karşılığı çağrı ya da taahhütlü mektup yerine geçmez. Toplantı sebebinin, yani gündemin çağrıda bildirilmesi de zorunludur. Gündemde olmayan bir konuda alınan karar, iptal davasında en sık ileri sürülen sakatlıklardandır. Bütün kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve gündeme itiraz etmemesi hâlinde çağrı eksikliğinin sonuç doğurmayacağı uygulamada kabul edilir; ancak tek bir malikin dahi katılmadığı toplantılarda bu kolaylıktan yararlanılamaz.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.

Toplantı ve karar yeter sayıları

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Buradaki çifte çoğunluk sık gözden kaçar: hem malik sayısının hem arsa paylarının yarısından fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekir. Yalnızca arsa payı çoğunluğuna dayanılarak toplanan bir kurulun kararı, sayı çoğunluğu sağlanmadığı için sakat kalır.

Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak kanunda ayrıca yeter sayı öngörülen hâller saklıdır; bu hâllerde ikinci toplantı kolaylığından yararlanılamaz. Yönetim planında öngörülen daha ağır yeter sayılar da geçerliliğini korur.

Oy hakkı bakımından kurallar şunlardır:

• Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir.
• Birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
• Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder.
• Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
• Vekâletle oy kullanılabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde 5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümden oluşan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kararlar, 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle onaylı bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Aykırılık sebebinin yazılması, iptal davasında davacının sıfatını ortaya koyması bakımından önem taşır. Kurul kararları bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar; bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi de bu kararlarla bağlıdır.

Hangi karar için hangi çoğunluk aranır

Kanun bazı konular için özel çoğunluklar öngörmüştür. Bunların karıştırılması, kararın iptaliyle sonuçlanan en yaygın sebeptir.

• Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması, değişik renkte dış badana veya boya yapılması için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde rıza aranmaz.
• Ortak yerlerin daha rahat kullanılmasına veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.
• Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması gibi işlerde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi ve arsa paylarının yeniden oybirliğiyle tespit edilmesi şarttır.
• Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın devri gibi temliki tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir.

Çatı veya cephe kiralanmasına ilişkin kararların oybirliği aranmadan alınması, uygulamada sıkça iptalle sonuçlanır. Aynı şekilde, dış cephe rengini değiştiren ya da bahçeye kalıcı bir yapı ekleyen kararların basit çoğunlukla alınması da sakatlık doğurur.

Yönetici seçimi, süresi ve azli

Kararların çoğu yöneticiyi ilgilendirdiği için, yöneticinin hukuki konumunun bilinmesi gerekir. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.

Yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir. Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmasının üzerinden 6 ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan mahkeme değiştirmeye izin verebilir.

Yöneticinin azli de bir kurul kararıyla olur ve bu karar da iptal davasına konu edilebilir. Azil kararı gündemde gösterilmeden alınmışsa, sakatlık iddiası güçlenir.

Yönetim planı ve 2026 değişikliği

Yönetim planı, kat mülkiyetinin anayasası sayılır. Kanun'un 28. maddesinin ilk fıkrası şöyledir:

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi de yönetim planına tabidir. Buna karşılık yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenleme getiremez; getirdiği ölçüde o hüküm uygulanmaz.

Yönetim planının değiştirilmesi için, 28. madde uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördü aranır.

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun'la, toplu yapılara ilişkin 70. maddedeki beşte dörtlük çoğunluk üçte ikiye indirilmiş ve maddeye, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağına ilişkin bir fıkra eklenmiştir. Bu değişiklik toplu yapı kapsamındaki yönetim planlarını ilgilendirir. Toplu yapı niteliği taşımayan tek yapılarda 28. maddedeki beşte dört çoğunluğu geçerliliğini korur.

Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır. Tapuda tescil edilmeyen bir değişiklik, sonraki maliklere karşı ileri sürülmesi bakımından sorun doğurur.

Toplu yapılarda kurul yapısı

Toplu yapılarda karar organları çoğaldığı için, kararın hangi kurulda alınacağı ayrıca tartışılır. Yalnızca kendi bloğunu ilgilendiren konularda blok kat malikleri kurulu, blok niteliğinde olmayan yapılar için o yapıların malikleri, birden çok bloğu ilgilendiren konularda ada temsilciler kurulu, bütün toplu yapıyı ilgilendiren konularda toplu yapı temsilciler kurulu karar alır. Konusu itibarıyla bir alt kurulun yetkisinde olan işin üst kurulda karara bağlanması ya da tersi, kararın iptali sebebidir. Temsilciler kurullarında oy sayıları, temsil edilen bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.

İptal davasında 1 aylık ve 6 aylık süreler

Süreler 33. maddede düzenlenmiştir. Kanun üç ayrı süreyi birlikte işletir:

• Kurul toplantısına katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden başlayarak 1 ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay.
• Her iki hâlde de karar tarihinden başlayarak 6 aylık üst sınır.

Süreler hak düşürücüdür; mahkemece kendiliğinden gözetilir. Toplantıya katılıp olumlu oy kullanan kat maliki kural olarak iptal davası açamaz. Aykırı oy kullanmakla birlikte sebebini karar defterine yazdırmayan malikin dava hakkı ise, sıfatının başka delillerle ortaya konması koşuluyla tartışılır.

Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Bu, örneğin hiç toplanmamış bir kuruldan çıkmış gösterilen karar ya da kanunun emredici hükmüne açıkça aykırı bir karar için gündeme gelir. Ancak hangi kararın bu ağır sakatlıkla malul olduğu her olayda ayrıca değerlendirilir; süreye tabi olmadığı varsayımıyla hareket etmek risklidir.

Davayı kim, kime karşı açar

Davacı kat malikidir. Kiracının doğrudan iptal davası açma hakkı bulunmaz; kiracı, kendisini ilgilendiren durumlarda hâkimin müdahalesini isteyebilecek diğer yollara başvurur.

Husumet bakımından kanun kolaylık getirmiştir. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Yargılama basit yargılama usulüne tabidir; bu usulde iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı erken devreye girdiğinden, sakatlık iddialarının dava dilekçesinde eksiksiz gösterilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 1 aylık sürenin kısalığı düşünüldüğünde şu hüküm önem taşır: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Başvurunun nasıl yapılacağı ve sürecin ne kadar süreceği, dava şartı arabuluculuk konulu yazıda anlatılmıştır.

Kararın uygulanmasını dava sonuna kadar durdurmak isteyen davacı, genel hükümlere göre ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir. Özellikle yüksek tutarlı bir gider kararı ya da geri dönülmesi güç bir inşaat kararı söz konusuysa bu talep dava dilekçesinde ayrıca ileri sürülmelidir.

Dosyaya sunulması beklenen belgeler:

• tapu kaydı,
• yönetim planı,
• toplantı çağrısına ilişkin belgeler, taahhütlü mektup kayıtları veya imza listesi,
• karar defterinin ilgili sayfalarının onaylı örneği,
• hazirun cetveli ve vekâletnameler,
• kararın öğrenildiği tarihe ilişkin belgeler.

Hâkimin müdahalesi

İptal davası dışında ayrı bir yol daha vardır. Kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhâl karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kanun metnindeki ceza tutarı her takvim yılı başında yeniden değerleme oranına göre güncellenir.

İptal davası, kararın yerine geçen yeni bir karar üretmez. Mahkeme yalnızca kararın geçersizliğine hükmeder. Konunun yeniden karara bağlanması gerekiyorsa, bu karar kat malikleri kurulunca usulüne uygun biçimde yeniden alınmalıdır. Bu nedenle iptal kararından sonra yönetimin ilk işi, aynı konuyu gündeme alan usulüne uygun bir toplantı çağrısı yapmak olur.

Sık yapılan hatalar

• Toplantı çağrısını imza karşılığı veya taahhütlü mektupla değil, kapıya asılan ilanla yapmak.
• Gündemde bulunmayan bir konuyu toplantıda karara bağlamak.
• Toplantı yeter sayısını yalnızca arsa payına göre hesaplayıp malik sayısı çoğunluğunu atlamak.
• Oybirliği veya beşte dört çoğunluk aranan işleri basit çoğunlukla karara bağlamak.
• İkinci toplantı kolaylığının, kanunda özel yeter sayı öngörülen kararlarda da geçerli olduğunu sanmak.
• Aykırı oy kullanırken sebebini karar defterine yazdırmamak.
• Kararı öğrendikten sonra 1 aylık süreyi beklemeye almak; kararın yokluğuna güvenerek dava açmayı ertelemek.
• Arabuluculuk başvurusunu geciktirip 6 aylık üst sınırın dolmasına yol açmak.
• Yönetim planı değişikliğini tapuya tescil ettirmemek.