Kira Bedelinin Tespiti Davası: Süreler, İhtar ve Usul

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra en çok tartışma çıkaran konu, yenilenen dönemde kira bedelinin ne olacağıdır. Taraflar anlaşamadığında bedeli mahkeme belirler. Buna kira bedelinin tespiti davası denir. Dava basit görünse de sonucu büyük ölçüde sürelere ve dava öncesinde yapılan bildirime bağlıdır. Aşağıda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bu davanın çerçevesi anlatılmaktadır.

Kira bedeli hangi kurallara göre artar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi üç ayrı ihtimali düzenler.

Birincisi, taraflar yeni dönemde uygulanacak artışı sözleşmede kararlaştırmışsa bu anlaşma geçerlidir. Ancak bir sınırı vardır. Maddenin ilk fıkrası şöyledir:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa, anlaşma tümüyle geçersiz sayılmaz; artış yasal sınıra kadar geçerli kabul edilir. Bu sınır, 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

İkincisi, artış konusunda hiç anlaşma yoksa bedeli hâkim belirler. Hâkim yine aynı endeks oranını aşamaz; bu sınır içinde kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.

Üçüncüsü, 5 yıllık dönemdir; aşağıda ayrıca ele alınmaktadır.

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Konut kiralarında artışı yüzde 25 ile sınırlayan geçici düzenlemenin uygulanma süresi 1 Temmuz 2024 tarihinde dolmuştur. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemleri bakımından genel kural, yani tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı geçerlidir. Geçici düzenleme yalnızca kapsadığı dönemlerin bedeli tartışıldığında gündeme gelir.

5 yıllık dönem neyi değiştirir

En çok merak edilen nokta budur. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken üç ölçütü birlikte değerlendirir:

• tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu,
• emsal kira bedelleri.

Burada endeks oranı bir üst sınır değildir; ölçütlerden yalnızca biridir. Bu nedenle 5 yılını dolduran sözleşmelerde mahkemece belirlenen bedel, endeks oranının belirgin biçimde üzerine çıkabilir. 5 yıllık dönem dolmadan açılan davalarda ise endeks oranı aşılamaz.

5 yılın nasıl hesaplanacağı ayrı bir tartışma konusudur. Sürenin, ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen kira yılları üzerinden hesaplanması gerekir. Aynı taşınmaz için sonradan yeni bir sözleşme düzenlenmiş olması, çoğu kez sürenin baştan başlaması sonucunu doğurmaz. Kiracının değişmesi hâlinde ise süre yeni kiracı bakımından yeniden işlemeye başlar.

30 günlük ihtar ve davanın açılma zamanı

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, verilecek kararın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağını belirler. Kanun'un 345. maddesi üç ayrı ihtimal kurar:

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Kiraya veren bu 30 günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da belirlenen bedel dönem başından geçerli olur.
• Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel yine dönem başından itibaren geçerlidir.

Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarın geç gönderilmesidir. Yazılı bildirimin yalnızca gönderilmiş olması yetmez; kiracıya, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ulaşmış olması aranır. Bu nedenle bildirimin noter aracılığıyla yapılması ve tebliğ tarihini gösteren şerhin saklanması önem taşır. Süre kaçırıldığında dava reddedilmez; ancak belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu da çoğu zaman 1 kira yılının kaybı anlamına gelir.

İhtarnamenin içeriği de önemlidir. Bildirimde taşınmazın açık adresi, yürürlükteki kira bedeli, artırım talebinin dayanağı ve yeni dönemin başlangıç tarihi gösterilmelidir. Yalnızca "kira bedeli artırılacaktır" biçiminde kurulan ve dönem başlangıcını göstermeyen bir bildirim, tebliğ tarihi tartışmalı hâle geldiğinde işlevini kaybeder.

Dava açılmadan önce arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu olan uyuşmazlıklar arasındadır; yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Sürecin bütün aşamaları, dava şartı arabuluculuk konulu yazıda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Bu yazı bakımından belirleyici olan tek nokta şudur: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. 30 günlük pencerenin dolmasına az kalan durumlarda bu hüküm sonucu değiştirebilir.

Görevli mahkeme, yargılama usulü ve belgeler

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakmıştır. Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalar basit yargılama usulüne tabidir; bu usulde cevap süresi kısadır ve iddianın genişletilmesi yasağı erken devreye girer.

Yetki bakımından genel kural uygulanır; davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir. Kira tespiti mülkiyet hakkına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi söz konusu değildir.

Dosyaya sunulması beklenen belgeler genellikle şunlardır:

• kira sözleşmesinin aslı veya örneği ile varsa sonraki ek protokoller,
• taşınmazın tapu kaydı,
• ödeme geçmişini gösteren banka dekontları veya makbuzlar,
• gönderilmişse ihtarnamenin örneği ve tebliğ belgesi,
• taşınmazın açık adresi ve bağımsız bölüm numarası,
• varsa emsal kira sözleşmeleri veya emsal taşınmazlara ilişkin bilgiler.

Harç, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Talep sonradan artırılacaksa ıslah yoluna gidilir ve eksik harç tamamlanır.

Emsal araştırması, keşif ve hakkaniyet indirimi

Kira tespiti davalarında hüküm, çoğu kez bilirkişi raporuna dayanır. Mahkeme taşınmaz üzerinde keşif yapar; bilirkişi heyeti taşınmazın konumunu, brüt ve net alanını, yapı yaşını, ısınma sistemini, kat ve cephe durumunu, bina içindeki ortak imkânları ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini değerlendirir.

Emsal araştırmasında yakın dönemde ve yakın konumda kiraya verilmiş taşınmazlar esas alınır. Tarafların dosyaya sunduğu emsal sözleşmeler, emlak ilanları ve belediye kayıtları da incelenir. Emsalin niteliği taşınmazla örtüşmüyorsa, bilirkişiden ek rapor istenmesi gerekir.

Bilirkişinin belirlediği boş kiralama değeri, uzun süredir aynı kiracının oturduğu taşınmazlarda doğrudan hükme esas alınmaz. Kiracının eskiliği, taşınmazın bakım durumu ve kiracının taşınmaza yaptığı katkılar gözetilerek bu değerden bir indirim yapılması yerleşmiştir. İndirim oranı olayın özelliğine göre değişir ve gerekçelendirilmesi beklenir.

Rapora itiraz süresi kaçırıldığında, raporda gösterilen değere karşı sonraki aşamalarda ileri sürülecek itirazların dinlenme imkânı daralır. Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde emsal seçimine, ölçüm verilerine ve indirim oranına ilişkin itirazların ayrıntılı biçimde yazılması gerekir.

Kararın etkisi ve fark alacağı

Mahkemenin belirlediği bedel, yukarıdaki koşullar sağlanmışsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu, kararın kesinleştiği tarihe kadar geçen aylar için fark doğması anlamına gelir. Fark alacağı ayrıca talep edilebilir; talep edilmemişse ayrı bir alacak davasına konu olabilir. Kira alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Karar yalnızca ilgili kira dönemi için sonuç doğurur. Sonraki yıllarda bedel, belirlenen tutar üzerinden ve yine 344. maddedeki ilkelere göre değişir. Kira tespit kararı bir tahliye kararı değildir; bedelin yükselmesi kiracının sözleşmeden doğan haklarını sona erdirmez.

Kira bedelinin ödenmesi ve banka kaydı

Konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya benzeri finans kuruluşları aracılığıyla yapılması, maliye düzenlemeleriyle zorunlu tutulmuştur. Bu zorunluluk vergi hukukuna ilişkin olmakla birlikte, kira tespiti ve kira alacağı davalarında ispat bakımından da belirleyicidir. Elden yapılan ödemeler makbuzla belgelenmediğinde, ödendiği ileri sürülen tutarların ispatı güçleşir.

Ödeme açıklamalarına ilgili ayın yazılması ayrı bir öneme sahiptir. Açıklamasız yatırılan tutarlar, hangi döneme mahsup edileceği tartışmalı hâle geldiğinde kiracının aleyhine sonuç doğurabilir.

Yabancı para üzerinden kira bedeli

Türkiye'de yerleşik kişiler arasında yapılan taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca çıkarılan düzenlemelerle kural olarak yasaklanmıştır; belirli kişi ve sözleşme türleri bakımından istisnalar öngörülmüştür. Yasağın kapsamına giren sözleşmelerde bedelin Türk lirasına çevrilmesi gerekir.

İstisna kapsamındaki geçerli döviz kirası sözleşmelerinde ise 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu sözleşmelerde kur hareketleri sebebiyle ortaya çıkan dengesizlik, kira tespiti davasıyla değil, ancak koşulları varsa uyarlama davasıyla tartışılabilir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Kanun, kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar. Kanun'un 346. maddesi şu düzenlemeyi getirir:

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Sözleşmeye konulan bu tür maddeler, tespit davasında da savunma olarak ileri sürülebilir. Yan gider kavramı, kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantılı giderleri kapsar; ortak gider payının kiracıya yüklenmesi bu çerçevede değerlendirilir.

Tespit davası ile uyarlama davası aynı şey değildir

Uygulamada iki dava sıkça karıştırılır. Kira bedelinin tespiti, kira hukukuna özgü ve dönemsel bir belirlemedir. Uyarlama davası ise Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü kurumuna dayanır. Uyarlama için sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, bu durumun ifayı dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş olması ya da hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir. Koşulları ağırdır ve kira dönemi içinde de gündeme gelebilir.

Sık yapılan hatalar

• İhtarı kira döneminin başlangıcına çok yakın bir tarihte göndermek.
• İhtarnamede yeni dönemin başlangıç tarihini göstermemek ve tebliğ belgesini saklamamak.
• 5 yıllık dönemin dolduğunu varsayarak, aslında dolmamış bir sözleşmede endeks oranının üzerinde talepte bulunmak.
• Arabuluculuk başvurusu yapmadan doğrudan dava açmak.
• Kira bedelini elden ödeyip kayıt tutmamak; ödeme geçmişi tespit davasında da tartışma konusu olur.
• Sözleşmedeki artış maddesini geçersiz sanarak hiç artış yapmamak; sınırı aşan maddeler yasal sınıra kadar geçerli sayılır.
• Bilirkişi raporuna itiraz süresini kaçırmak.
• Fark alacağını ayrıca talep etmeyi unutmak.

Süreler kısa ve büyük ölçüde kesindir. Yeni kira dönemine 1 ay kaldığında yapılacak işlerin listesi daralır; bu nedenle takvimin kira yılının bitiminden birkaç ay önce gözden geçirilmesi yerinde olur.