Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilebilir: Sebepler, Süreler ve Usul

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilemez. Sebepler sınırlıdır ve her biri kendi süresine, kendi bildirim ve dava usulüne bağlıdır. Bir sebep için öngörülen süre kaçırıldığında, çoğu zaman bir kira yılı beklemek gerekir. Aşağıda bu sebepler ve süreler sırayla ele alınmaktadır.

Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi bunu açıkça düzenler. 1 yıllık sözleşmenin süresi doldu diye tahliye istenemez.

Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim ya da telefon görüşmesi sonuç doğurmaz. Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez.

10 yıllık uzama süresi ve 3 aylık bildirim

Kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeye son verebildiği tek hâl, 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren, süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Burada iki nokta karıştırılır. Birincisi, sürenin başlangıcı sözleşmenin kurulduğu tarih değil, ilk sözleşme süresi bittikten sonra başlayan uzama dönemidir. 1 yıllık bir sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, sözleşmenin başlangıcından 11 yıl sonra dolar. İkincisi, süre dolar dolmaz tahliye istenemez; bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılması ve dönem sonunda dava açılması gerekir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Gereksinim, yeniden inşa ve yeni malikin durumu

Kanun'un 350. maddesi iki sebep sayar. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir. İkinci sebep, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır.

Her iki sebepte de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda başlayarak 1 ay içinde açılır. Uzayan sözleşmelerde bu süre her uzama yılının bitiminden itibaren işler.

Gereksinim iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Soyut bir beyan yeterli görülmez. İddiayı destekleyen belgeler dosyaya sunulmalıdır: gereksinim ileri sürülen kişinin başka konutu bulunmadığını gösteren tapu kayıtları, iş yeri değişikliğini ya da şehir değişikliğini gösteren belgeler, sağlık raporları, evlilik veya öğrenim durumuna ilişkin kayıtlar. Yeniden inşa sebebinde ise projenin ve ruhsatın dosyaya sunulması, onarımın esaslı nitelikte olduğunun ve bu sırada taşınmazda oturulamayacağının teknik olarak ortaya konması beklenir.

Kiralananı sonradan edinen kişi bakımından 351. madde ayrı bir yol öngörür. Yeni malik, aynı kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. 1 aylık bildirim süresi kaçırıldığında ilk yol kapanır.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Üç unsur birlikte aranır:

• taahhüdün yazılı olması,
• boşaltma tarihinin belirli olması,
• taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması.

Son unsur uygulamada belirleyicidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütler, kiracının sözleşmeyi kurabilmek için baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır. Tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan taahhütler de sıkça uyuşmazlık konusu olur; kiracı tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürdüğünde, taahhüdün düzenlenme tarihini ispat yükü kiraya verene geçer. Bu nedenle taahhüdün noterde düzenlenmesi ya da imzasının noterce onaylanması, sonraki tartışmaları büyük ölçüde bitirir.

İki haklı ihtar ve başka konutun bulunması

Kiracı, 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise 1 kira yılı veya 1 kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava, kira süresinin ve 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır.

İhtarların ayrı ayrı dönemlere ilişkin olması aranır. Aynı ay için gönderilen iki ihtarname iki haklı ihtar sayılmaz. İhtarın gönderildiği anda kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması gerekir; ihtardan sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. İhtarların tebliğ edilmiş olması da şarttır; iadeli taahhütlü mektupla gönderilip tebliğ edilmeden dönen bir ihtar bu sonucu doğurmaz.

Ayrı bir sebep de şudur: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması. Kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir. Konutun oturmaya elverişli olup olmadığı, büyüklüğü ve fiilî durumu birlikte değerlendirilir.

Kira ödenmemesi: 30 günlük süre ve icra yolu

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde iki yol vardır.

Birincisi temerrüt yoluyla fesihtir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler. Bildirimde hangi dönemlere ait hangi tutarın istendiği ve ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

İkincisi ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir. Ödeme emrine karşı kiracı 7 gün içinde itiraz etmek zorundadır. İtiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın kiracıya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir.

İcra yoluyla tahliyenin iki ayrı türü

İcra ve İflas Kanunu, kiralananın tahliyesi için birbirinden ayrı iki takip yolu düzenler. Bunların karıştırılması takibin iptaliyle sonuçlanır.

• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye. Borçluya, kira borcunu ödemesi için süre veren ve ödenmemesi hâlinde tahliye isteneceğini bildiren bir ödeme emri gönderilir. Bu yolda dayanak, kira sözleşmesinin varlığı ve borcun ödenmemiş olmasıdır.
• Kira süresinin bitmesi veya tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye. Bu yolda borçluya tahliye emri gönderilir. Takibin yürüyebilmesi, dayanağın noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir belge olmasına ya da kiracının kira ilişkisini ve belgeyi kabul etmesine bağlıdır.

İkinci yolda kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur. Bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da kiracının kabul ettiği bir belgeye dayanılmıyorsa, uyuşmazlığın genel mahkemede çözülmesi gerekir. Adi yazılı bir tahliye taahhüdüne dayanılıyor ve kiracı imzayı inkâr ediyorsa, icra mahkemesi bu tartışmayı çözecek yetkiye sahip değildir.

Tahliye kararının icrası ve üçüncü kişinin işgali

Tahliye kararı kendiliğinden sonuç doğurmaz; icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir. Borçluya taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için icra emri gönderilir; verilen süre içinde tahliye edilmezse taşınmaz zorla boşaltılır ve alacaklıya teslim edilir. Taşınmazda bulunan eşya, borçluya veya yakınlarına teslim edilemiyorsa masrafı borçluya ait olmak üzere muhafaza altına alınır.

Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka bir kişi bulunuyorsa ayrı bir sorun doğar. Bu kişi, taşınmazı kendi hakkına dayanarak elinde bulundurduğunu ileri sürüyorsa istihkak iddiasına ilişkin kurallar devreye girer ve tahliye bu iddianın çözümüne kadar gecikebilir. İşgalin kiracının rızasıyla ve kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kurulan bir alt kira ilişkisine dayandığı hâllerde ise bu iddia dinlenmez.

Kiracının ölümü, devir ve alt kira

Kira ilişkisinin taraf değiştirdiği hâller tahliye tartışmalarının kaynağıdır.

Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar ile ölen kiracının işyeri kirasındaki ortakları veya aynı mesleği yürüten mirasçıları, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir.

Kira ilişkisinin devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devir gerçekleştiğinde devreden kiracı, kanunda öngörülen süre boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Bu yasağa aykırı davranış, sözleşmeye aykırılık sebebiyle fesih ve tahliye sonucunu doğurabilir.

Dava süresinin uzaması ve süre kaçırmanın sonucu

Kanun bir emniyet supabı öngörür. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim, 1 aylık süre içinde dava hazırlığını tamamlayamayan kiraya veren bakımından önem taşır.

Süre kaçırıldığında hak tümüyle sona ermez; ancak aynı sebebe dayanmak için bir sonraki kira yılının bitimi beklenir.

Kiracı lehine getirilen korumalar sözleşmeyle bertaraf edilemez. Kanun'un 354. maddesi bunu tek cümleyle ortaya koyar:

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Sözleşmeye konulan ve kiracıyı bu korumadan yoksun bırakan maddeler sonuç doğurmaz.

Yeniden kiralama yasağı

Gereksinim amacıyla tahliye sağlandığında, kiralanan haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen 1 ay içinde kullanılır. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Arabuluculuk, görevli mahkeme ve belgeler

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Yani icra dairesinde başlatılan tahliye takibi için arabuluculuğa gerek yoktur; mahkemede açılacak tahliye davası için gerekir. Büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; 1 aylık dava süreleri bakımından bu hüküm belirleyici olabilir. Bu sürecin ayrıntısı, dava şartı arabuluculuk konulu yazıda ele alınmıştır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve yargılama basit usule tabidir.

Dosyada bulunması beklenen belgeler:

• kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• tapu kaydı; yeni malik gereksinimi ileri sürülüyorsa edinme tarihini gösteren kayıt,
• gönderilen ihtarname veya bildirimlerin örnekleri ve tebliğ belgeleri,
• tahliye taahhüdü ileri sürülüyorsa taahhüdün aslı,
• ödeme kayıtları veya ödenmediğini gösteren hesap dökümü,
• gereksinim iddiasını destekleyen belgeler,
• yeniden inşa sebebinde proje, ruhsat ve teknik rapor.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme süresinin dolmasını tek başına tahliye sebebi saymak.
• 10 yıllık uzama süresini sözleşmenin başlangıcından değil de uzama döneminden saymayı atlamak ve 3 aylık bildirimi yapmamak.
• Gereksinim iddiasını belgesiz, soyut bir beyanla ileri sürmek.
• Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatmak ya da tarih kısmını boş bırakmak.
• İki haklı ihtarı aynı kira dönemine ilişkin borçlar için göndermek.
• Temerrüt ihtarında 30 günden kısa süre vermek veya fesih uyarısını yazmamak.
• İcra takip yollarını karıştırmak; tahliye taahhüdüne dayalı takipte ödeme emri düzenletmek.
• 1 aylık dava süresini kaçırıp, dava açacağını bildiren yazıyı da göndermemiş olmak.
• Mahkemede açılacak tahliye davasında arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklememek.
• Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazı 3 yıl dolmadan başkasına kiralamak.

Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu çoğu kez sebebin niteliği değil, o sebep için öngörülen sürenin doğru kullanılıp kullanılmadığı belirler.