Önalım (Şufa) Hakkı: 2025 Değişikliğinden Sonra Süreler ve Bedel

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu satışa katlanmak zorunda değildir. Türk Medeni Kanunu onlara, aynı koşullarla payı kendilerine geçirme imkânı tanır. Buna yasal önalım hakkı, eski adıyla şufa hakkı denir. Aralık 2025'te yapılan değişiklik hem süreyi hem de ödenecek bedeli değiştirdiği için, bu hakkın kullanımı önemli ölçüde farklılaşmıştır.

Önalım hakkı kimin, hangi durumda

Kanun'un 732. maddesi hakkın çerçevesini çizer:

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Buradan üç koşul çıkar:

• Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı doğmaz.
• Devir bir satış olmalıdır. Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya miras yoluyla intikal önalım hakkı doğurmaz.
• Alıcı üçüncü kişi olmalıdır. Payın mevcut bir paydaşa satılması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.

Hak, satışın yapıldığı anda paydaş olan kişilere aittir. Satıştan sonra paydaş olan kişi bu hakkı kullanamaz.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümün satışı bakımından önalım hakkı işlemez. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi kabul edildiğinden paylı mülkiyet ilişkisinden söz edilmez. Buna karşılık kat irtifakı kurulmuş ya da hiç kurulmamış arsalarda paylar üzerinde önalım hakkı gündeme gelebilir.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti ayrımı

Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda önalım hakkının kullanılabileceği düşüncesidir. Mirasçılar arasında kural olarak elbirliği mülkiyeti bulunur; bu mülkiyet türünde paylar belirli değildir ve tek başına bir payın devri mümkün olmadığından önalım hakkı da doğmaz.

Mirasçılar taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirirse durum değişir. Bu çevirmeden sonra her mirasçının belirli bir payı olur; paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğerleri önalım hakkını kullanabilir. Bu nedenle davada ilk bakılacak nokta, satış tarihindeki tapu kaydının hangi mülkiyet türünü gösterdiğidir.

Hakkın kullanılamayacağı hâller

7571 sayılı Kanun'la 733. maddenin birinci fıkrası yeniden yazılmıştır. Yeni metne göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Cebrî artırma, icra dairesi eliyle yapılan satışları kapsar. Değişiklikten önce cebrî artırmayla satışlar zaten kapsam dışı sayılıyordu; yeni düzenleme Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da açıkça dışarıda bırakmıştır.

Ayrıca hak, önceden feragat edilerek de ortadan kaldırılabilir. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu iki kurumun karıştırılmaması gerekir: genel feragat resmî şekil ve şerh ister; belirli bir satış için vazgeçmede yazılı olması yeterlidir.

Bir başka sınır dürüstlük kuralından doğar. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü bağımsız biçimde kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Fiilî taksim savunması aşağıda ayrıca ele alınmaktadır.

Noter bildirimi ve 3 aylık süre

Süreyi başlatan olay, satışın noter aracılığıyla bildirilmesidir. Kanun'un 733. maddesinin ilgili fıkrası şöyledir:

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Bildirim yükümlülüğü hem alıcıya hem satıcıya tanınmıştır; ikisinden biri yapabilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması şarttır. Elden verilen yazı, kısa mesaj ya da sözlü bilgilendirme süreyi başlatmaz. Paydaşın satıştan başka bir yolla haberdar olması da kural olarak sonuç doğurmaz.

Bildirim usulüne uygun yapılmışsa, önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücüdür; durmaz, kesilmez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Bildirimin içeriğinde satışın tarihi, satılan payın oranı, alıcının kimliği ve satış bedeli gösterilmelidir; eksik bir bildirimin süreyi başlatıp başlatmadığı tartışmaya açıktır.

1 yıllık üst süre ve geçiş hükmü

Değişikliğin en çok sonuç doğuran yanı üst süredir. Önceki metinde önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşüyordu. 7571 sayılı Kanun'la 2 yıllık süre 1 yıla indirilmiştir.

Yani noter bildirimi hiç yapılmasa bile, satış tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz.

Geçiş hükmü ayrıca düzenlenmiştir. Kanun'a eklenen geçici maddeye göre 733. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. Buna göre 25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleşmiş satışlar için 2 yıllık süre geçerliliğini korur. Bu tarihten sonraki satışlarda ise 1 yıllık süre uygulanır.

Aynı geçici madde, 734. maddedeki değişikliklerin yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını belirtir. Yani bedel ölçütüne ilişkin yeni kural, derdest dosyalarda da geçerlidir.

Bedel artık satış bedeli değil, rayiç bedel

Önceki uygulamada önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırıyordu. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi bu sistemin bilinen sorunuydu.

7571 sayılı Kanun'la 734. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmiştir. Yeni düzene göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Davacı, tapudaki düşük bedeli değil, payın gerçek değerini ödemeyi göze almak zorundadır.
• Bedel yargılamanın başında değil, hâkimin belirlediği aşamada ve kesin süre içinde yatırılır. Kesin süre kaçırıldığında dava sonuçsuz kalır.
• Yatırılan para nemalandırılır; hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahibine ödenir.
• Rayiç bedelin belirlenmesi keşif ve bilirkişi incelemesini gerektirdiğinden yargılama süresi uzar ve gider yükü artar.

Bu değişiklik, önalım davasının maliyetini önceden öngörmeyi zorunlu kılar. Dava açmadan önce payın yaklaşık değerinin ve bu tutarı nakden yatırma imkânının değerlendirilmesi yerinde olur.

Dava nasıl açılır, hangi mahkeme

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcıya karşı dava açılmaz; davalı, payı satın alan üçüncü kişidir. Pay birden çok kişiye satılmışsa hepsine karşı dava açılır.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açtığından bu kural uygulanır.

Talep, tapu kaydının iptali ile payın davacı adına tescilidir. Dava sırasında payın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek üzere tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir. Tedbir talebi dava dilekçesinde ileri sürülmezse, yargılama sırasında yapılacak bir devir davanın sonucunu güçleştirebilir.

Dosyada bulunması beklenen belgeler:

• taşınmazın güncel tapu kaydı ve pay durumunu gösteren kayıt,
• satışa ilişkin resmî senet ve akit tablosu örneği,
• noter bildirimi yapılmışsa tebliğ belgesi,
• davacının satış tarihinde paydaş olduğunu gösteren kayıt,
• taşınmazın konumuna ilişkin bilgiler; keşif ve bilirkişi incelemesi olağandır.

Önalım davası, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında açıkça yer almaz. Kapsama giren uyuşmazlıkların listesi ve sürecin işleyişi, dava şartı arabuluculuk konulu yazıda ele alınmıştır. Sürelerin kısalığı karşısında, dava açılmadan önce bu konunun yerel uygulama bakımından kontrol edilmesi yerinde olur.

Birden çok paydaşın hakkını kullanması ve hakkın niteliği

Önalım hakkı, paya bağlı bir haktır; paydaş sıfatından doğar ve payla birlikte el değiştirir. Hak sahibinin ölümü hâlinde mirasçıları bu hakkı kullanabilir; ancak süreler kaldığı yerden işlemeye devam eder.

Aynı satış üzerine birden çok paydaş dava açarsa, uygulamada dava konusu pay, davacı paydaşlar arasında kendi payları oranında paylaştırılarak tescil edilir. Paydaşlardan biri davasından feragat ederse ya da bedeli süresinde yatırmazsa, onun payına düşen bölüm diğer davacılara geçmez.

Önalım davası yenilik doğuran bir davadır. Mahkeme kararıyla, alıcı ile satıcı arasındaki satışın koşulları davacı ile alıcı arasında kurulmuş sayılır ve pay davacıya geçer. Mülkiyet, hükmün kesinleşmesiyle kazanılır; tapu sicilindeki tescil bu değişikliği açıklayıcı nitelikte gösterir.

Sık ileri sürülen savunmalar

Önalım davalarında davalı tarafın başvurduğu savunmalar belirli başlıklarda toplanır.

• Devrin satış değil bağış veya trampa olduğu. Bu savunma kabul edilirse önalım hakkı doğmaz. Buna karşı davacı, işlemin gerçekte satış olduğunu ve görünürdeki işlemin muvazaalı bulunduğunu ileri sürebilir.
• Fiilî taksim bulunduğu. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Bu savunma yerleşik içtihatla kabul edilmekte olup ispat yükü ileri sürene aittir.
• Sürenin geçtiği. Noter bildiriminin yapıldığı ve 3 ayın dolduğu ya da satıştan itibaren üst sürenin geçtiği ileri sürülür.
• Önalım hakkından feragat edildiği veya o satış için vazgeçildiği.
• Davacının satış tarihinde paydaş olmadığı.

Muvazaa iddiası ve ispat

Bağış ya da trampa görünümündeki devirlerde asıl tartışma ispat üzerinde yoğunlaşır. Önalım hakkı sahibi, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin tarafı değildir. Bu konumu sebebiyle işlemin gerçekte satış olduğunu tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir; senede karşı tanık dinlenemeyeceğine ilişkin kısıtlama ona uygulanmaz.

Uygulamada muvazaa iddiasını destekleyen olgular şunlardır: taraflar arasında bağışı haklı kılacak bir yakınlık bulunmaması, devir karşılığında banka kayıtlarına yansıyan ödemeler, trampaya konu edilen malın değeriyle pay değeri arasındaki belirgin dengesizlik, aynı taşınmazda kısa aralıklarla yapılan benzer devirler.

Bu tartışma bedel yönünden de önem taşır. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle birlikte, tapuda gösterilen bedelin düşüklüğü artık davacı aleyhine değil, yalnızca işlemin niteliği bakımından değerlendirilen bir olgu hâline gelmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Yasal önalımın yanında sözleşmeden doğan önalım hakkı da vardır. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Sık yapılan hatalar

• Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda önalım hakkının doğduğunu varsaymak.
• Satıştan haberdar olduktan sonra noter bildirimi beklemek; bildirim yapılmamış olsa dahi satıştan itibaren işleyen üst sürenin dolmasına yol açmak.
• Davayı satıcıya karşı açmak.
• Tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep etmemek.
• Rayiç bedeli yatırmak için verilen kesin süreyi kaçırmak.
• Ödenecek bedeli tapudaki satış bedeli sanarak dava bütçesini yanlış planlamak.
• Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölüm satışı için önalım davası açmak.
• Fiilî taksim savunmasına karşı, taşınmazın bölüşülmediğini gösteren delilleri hazırlamamak.

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda pay satışı öğrenildiğinde takvimin hemen kurulması gerekir. Noter bildirimi yapılmışsa 3 ay, yapılmamışsa satıştan itibaren 1 yıl, bu tarihten önceki satışlarda ise 2 yıl işlemeye başlar ve bu süreler durmaz.