Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Malikin Arsa Payının Satışı

Üçte iki çoğunluktan salt çoğunluğa

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda maliklerin oybirliğiyle karar vermesi aranmaz. Uzun yıllar hisseleri oranında maliklerin üçte iki çoğunluğu aranmışken, 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle bu eşik salt çoğunluğa indirilmiştir. Bugün riskli yapılarda ve Kanun kapsamındaki alanlarda karar yeter sayısı, arsa payları oranında paydaşların yarıdan fazlasıdır.

Çoğunluk kişi sayısı üzerinden değil, hisse oranı üzerinden hesaplanır. Bir binada on bağımsız bölüm bulunması, oyların on üzerinden sayılacağı anlamına gelmez; her malikin ağırlığı arsa payı kadardır. Bu nedenle arsa payı dağılımı, dönüşüm kararının alınabilmesinde doğrudan belirleyicidir. Bir bağımsız bölümde birden fazla paydaş varsa, o bağımsız bölüme düşen arsa payı da paydaşlar arasında hisseleri oranında bölünür; paydaşların bir kısmının karara katılıp bir kısmının katılmaması mümkündür.

Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasındaki ilgili cümle şöyledir:

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Salt çoğunlukla karar verilebilecek konular Kanun'da böylece sayılmıştır: parsellerin tevhidi, münferit veya imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirme. 7471 sayılı Kanun'la eklenen hükümle, yeni uygulamanın gerektirdiği yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemleri ile normalde bütün maliklerin muvafakatiyle yürütülmesi gereken işlemler de salt çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapılabilir hâle gelmiştir.

Önemli bir ayrıntı: yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaz. Karar, bina henüz ayaktayken de alınabilir. Buna karşılık kararın konusu, parselde yürütülecek yeni uygulamadır; kararın hangi projeye ve hangi anlaşma şartlarına ilişkin olduğu tutanakta belirli olmalıdır.

Toplantı çağrısı zorunluluğu

Uygulamada uzun süre tartışma konusu olan nokta, çoğunluğun nasıl oluştuğunun belgelenmesiydi. Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinde yapılan değişiklikle bu boşluk doldurulmuştur. Düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.

Çağrı usulü şöyledir:

• Toplantının yeri ve zamanı Ek-12'de yer alan form doldurularak bildirilir.
• Bildirim; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı hâllerde bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle veya noter aracılığıyla yapılır.
• İlan yoluyla yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
• Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır; yine en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

Bu değişiklikle birlikte, toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantının yapıldığına dair tutanak, karara katılmayanların payının satışı için yapılacak müracaatın zorunlu ekleri hâline gelmiştir. Dolayısıyla çoğunluğu sağlamış olmak tek başına yeterli değildir; çağrının usulüne uygun yapıldığının da belgelenmesi gerekir. Toplantı tutanağının hangi bilgileri taşıması gerektiği de göz ardı edilmemelidir: toplantının yeri ve tarihi, katılan maliklerin kimliği ve arsa payları, alınan kararın konusu ve anlaşma şartlarının özeti tutanakta yer almalıdır.

Karara katılmayan malike bildirim ve 15 günlük süre

Karar alındıktan sonra, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere bildirilir. Bildirim usulü malikin tapudaki kaydına göre değişir:

• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olanlara elektronik tebligat adresi üzerinden bildirim yapılır. Bu bildirim, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmemiş olanlara noter aracılığıyla bildirim yapılır ya da riskli yapılarda Ek-8'de yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. İlan yoluyla yapılan bildirim, ilanın son günü yapılmış sayılır.

İlan yoluyla bildirim yapıldığında, karara ilişkin imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri ile anlaşma şartlarını içeren teklifin muhtarlığa teslim edilmesi veya anlaşma sağlayan müteahhit ya da ilgili kurum tarafından taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste incelemeye açılması gerekir. Karara katılmayan malikin teklifi görme imkânı bu şekilde sağlanır.

Bildirimde, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kararın ve teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa payının açık artırma usulüyle satılacağı da açıkça belirtilir. Bu 15 gün, karara katılmayan malikin karar vermesi için tanınan süredir ve uzatılabilir bir süre değildir.

Değer tespiti ve açık artırma usulü

Süre sonunda kabul gelmezse, karara katılmayan malikin arsa payı, Yönetmeliğin 15/A maddesindeki usule göre açık artırmayla satılır. Satış için İl Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa İdareye yazılı müracaat edilir. Müracaata eklenmesi gereken belgeler şunlardır:

• Maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler.
• Toplantının yapıldığına dair tutanak.
• Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaştıklarına dair imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme ya da vekâletname örnekleri.
• Kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere usulünce bildirildiğine ve kabulü için 15 gün süre verildiğine dair belgeler.
• Karara katılmayan maliklere ait taşınmazların, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler.

Müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanun'a göre satış işlemine tabi olduğu ve devrini gerektiren bir işleme konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılması istenir.

Müdürlük veya İdare bünyesinde biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu kurulur. Rayiç değer, maliklerce yaptırılmış olan değerleme raporu da gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. Satış, bu rayiç değerden az olmamak üzere yapılır.

Satışın yapılacağı yer ve zaman, anlaşan maliklere, kendisi de malik olmak şartıyla anlaşılan müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere tebliğ edilir. Arsa payı satılacak malike yapılan tebligat, satışa izleyici olarak katılması amacını taşır. Yönetmelik, bu maliklere tebligat yapılamamış olmasının veya bu maliklerin satışa katılmamasının satışın geçerliliğini etkilemeyeceğini ve gıyapta yapılan satışın geçerli olacağını düzenler.

İlk satışa yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. İlk satışta pay anlaşan paydaşlarca alınmazsa, riskli yapılarda anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslar da sonraki satışlara katılabilir. Sonraki satış işlemlerinde satışın yeri, tarihi ve saati Müdürlükçe belirlendikten sonra Ek-13'te yer alan form düzenlenerek Müdürlük veya İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda 15 gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paydaşlara satış gerçekleşmezse, rayiç bedel dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle pay satın alınır.

İpotek, haciz ve intifa hakkı varsa

Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı bulunması satışa engel değildir. Bu haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Satış sonrasında bedelin yatırıldığı banka hesabına, malike ödeme yapılmaması için bloke konulur ve durum alacaklıya, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Bedelin hak sahiplerine ödenmesine ilişkin işlemler kendi mevzuatına göre yürütülür. Satış işlemi tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki haklar ve şerhler, Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Satış işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi hâlinde de Kanun bir çözüm öngörmüştür. Satılan arsa veya arsa payı üçüncü bir kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, resen eski maliki adına tescil edilir; satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Buna karşılık iptal, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine dayanıyorsa sonuç farklıdır: bu durumda tescil geri alınmaz, yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel ile satış bedeli arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

Yapı ruhsatı başvurusundan önce tamamlanması gerekenler

Uygulamada en çok hissedilen yeniliklerden biri, ruhsat aşamasına bağlanan ön şarttır. Düzenlemeye göre salt çoğunlukla alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak yapı ruhsatı başvurusundan önce:

• Karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin, karara katılmayan maliklere usulünce tebliğ edilmiş olması,
• Bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa İdareye müracaatta bulunulmuş olması

gerekir. Müdürlük veya İdare, satış dosyası üzerinde yapacağı ön inceleme sonucunda salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazıyı, ruhsat düzenleyecek İdareye gönderir. Bu sıralamaya uyulmadığında ruhsat aşamasında beklenmedik gecikmeler yaşanabilir. Pratikte bu, satış müracaatının projelendirmeyle eşzamanlı yürütülmesini gerektirir; tebligat ve müracaat tamamlanmadan ruhsat dosyasının kapanmayacağı baştan planlanmalıdır.

Karara katılmayan malikin elindeki imkânlar

Karara katılmayan malik pasif kalmak zorunda değildir. Değerlendirilebilecek başlıklar şunlardır:

• Teklifi süresi içinde incelemek ve şartlar üzerinde pazarlık yürütmek. 15 günlük süre içinde anlaşma sağlanırsa satış süreci başlamaz.
• Değer tespitine yönelik itiraz. Rayiç değerin düşük belirlendiği düşünülüyorsa, kendi hesabına Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşuna rapor hazırlatmak ve bunu komisyona sunmak mümkündür.
• Usule ilişkin denetim. Toplantı çağrısının yapılmamış olması, tutanağın bulunmaması, çoğunluğun hisse oranı üzerinden değil kişi sayısı üzerinden hesaplanmış olması ve bildirimin usulüne uygun yapılmaması gibi eksiklikler işlemin hukuka aykırılığı iddiasının dayanağı olabilir.
• İdari yargı yolu. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Bu sürenin genel 60 günlük süreden kısa olduğu unutulmamalıdır; sürenin işleyişi ve yürütmenin durdurulması talebi, riskli yapı tespitine itiraz konulu yazıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Buna karşılık bazı yolların sonuç doğurmayacağını da bilmek gerekir. Kanun, yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabileceğini, ancak bu davanın açılmış olmasının salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyeceğini açıkça düzenlemiştir. Ortaklığın giderilmesi davası, dönüşüm sürecini durduran bir araç değildir.

Anlaşma sağlanamaması hâlinde gündeme gelebilecek bir başka yol da acele kamulaştırmadır. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Harç ve vergi boyutu

Kanun'un 7. maddesi, kapsamdaki taşınmazların dönüşümden önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesisi işlemleri ile uygulamalar sonucunda meydana gelen yeni yapıların malike, işi yüklenen müteahhide ve en az 1 yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlara ilk satışını noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar ile veraset ve intikal vergisinden, döner sermaye ücretinden ve damga vergisinden istisna tutmuştur. Bu işlemler için kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

Ayrıca riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Muafiyetin kapsamı işlem bazında değerlendirildiğinden, her bir devir işleminden önce durumun ayrıca incelenmesi yerinde olur. Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınması hâlinde muafiyetten, riskli yapının bulunduğu parsel alanının yeni parsel alanına oranı nispetinde yararlanılır.

Sık yapılan hatalar

• Çoğunluğu kişi sayısına göre hesaplamak. Yeter sayı arsa payı oranı üzerinden belirlenir; malik sayısı çoğunluğu tek başına yeterli değildir.
• Toplantı çağrısını hiç yapmadan yalnızca imza toplamak. Çağrı belgeleri ve toplantı tutanağı, arsa payı satışı müracaatının zorunlu ekleridir; eksikse dosya işleme alınmaz.
• Karara katılmayan malike yapılacak bildirimde 15 günlük süreyi ve satış ihtimalini yazmamak. Bu ihtar unsurları bulunmayan bildirim, süreyi başlatmaz.
• Elektronik tebligatta bildirimin ulaştığı günü esas almak. Bildirim, elektronik adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
• Değerleme raporu sunmadan satış müracaatında bulunmak. Yetkili kuruluşça hazırlanmış değer tespiti belgesi müracaatın zorunlu ekidir.
• Yapı ruhsatı başvurusunu tebligat ve satış müracaatı tamamlanmadan yapmak. Ön inceleme yazısı olmadan ruhsat süreci ilerlemez.
• Ortaklığın giderilmesi davasının süreci durduracağını varsaymak. Kanun, bu davanın salt çoğunlukla karar alınmasına engel olmadığını açıkça düzenlemiştir.
• Satış işlemine karşı dava açarken 60 günlük genel süreye güvenmek. 6306 kapsamındaki idari işlemlerde süre 30 gündür.