Kat Mülkiyeti, Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işler. Alternatif olarak icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ilamsız takip yolu da kullanılabilir. Hangi yolun uygun olduğu sözleşmeye ve ödeme geçmişine göre değişir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtarların ayrı ayrı ve haklı olması aranır. Sürenin hesabı sözleşmenin başlangıç tarihine bağlı olduğundan mutlaka teyit ettiriniz.

Süre, ihtarnamenin dayandığı hukuki sebebe göre değişir. Kira borcunun ödenmemesine dayalı ihtarlarda konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunen en az otuz günlük süre verilmesi gerekir; icra dairesinden gelen ödeme emirlerinde ise itiraz ve ödeme için farklı süreler işler. Belgenin türünü ve tebliğ tarihini not ederek en kısa sürede değerlendirilmesini sağlamanız, süre kaybını önler.

Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca, kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesindeki gereksinim sebebine dayanan davanın, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik bakımından ise 351. madde uyarınca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açılması öngörülmüştür. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

634 sayılı Kanun'un 33. maddesine göre karara razı olmayan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmamışsa kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Dava, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kararlar bakımından bu sürelerin uygulanmayacağı kabul edilmektedir.

Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikinden, 634 sayılı Kanun'un 20. maddesi uyarınca gecikme tazminatı da istenebilir. Alacak için icra takibi başlatılabilir, takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali davası açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların ön alım hakkı doğar. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre bu hak, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Sürenin işlemeye başlaması bildirimin usulüne uygun yapılmasına bağlı olduğundan, tapu ve tebligat belgelerinin birlikte incelenmesi gerekir.