Yıllık Kira Artışında Yasal Üst Sınır: TÜFE On İki Aylık Ortalama

Her kira yılının sonunda aynı soru sorulur: kira ne kadar artacak? Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sorunun cevabı tarafların pazarlık gücüne bırakılmamıştır. Kanun bir üst sınır koyar ve bu sınır tek bir orana bağlıdır. Sorun şu ki, o oranın adı uygulamada sürekli karıştırılıyor. Türkiye İstatistik Kurumu her ay iki farklı tüketici fiyat endeksi rakamı açıklıyor ve kanunun esas aldığı rakam, insanların çoğunun baktığı rakam değil.

Aşağıda yıllık artışın hangi orana göre, hangi ayın verisiyle ve nasıl hesaplanacağı ele alınmaktadır. Taraflar artış üzerinde hiç anlaşamadığında ya da beş yıllık dönem dolduğunda gündeme gelen dava ayrı bir konudur; o süreç kira bedelinin tespiti davası yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Kanundaki üst sınır

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin ilk fıkrası kuralı tek cümlede koyar:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani sözleşme iki ya da üç yıllık yapılmış olsa bile, her kira yılı için aynı tavan geçerlidir.

Kuralın pratik karşılığı üç maddede toplanabilir.

• Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, artış bu oranı aşamaz.
• Sözleşmedeki oran yasal sınırın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşmakta serbesttir; kanun tavan koyar, taban koymaz.
• Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa anlaşma tümüyle geçersiz sayılmaz; yalnızca sınırı aşan kısım geçersizdir ve artış yasal sınıra kadar uygulanır.

Bu son nokta önemlidir. Sözleşmesinde yüksek bir artış oranı yazdığı için kiracının hakkını kaybettiğini düşünmesi yaygın bir yanılgıdır. Sözleşmedeki fahiş oran, kiraya verene o oranı isteme hakkı vermez.

Türkiye İstatistik Kurumu iki rakam açıklıyor, kanun bunlardan birini seçiyor

Yazının en kritik noktası burasıdır. Enflasyon verisi her ay açıklandığında haberlerde öne çıkan rakam ile kira artışında kullanılacak rakam aynı değildir.

• Yıllık değişim oranı: Endeksin, bir önceki yılın aynı ayına göre değişimidir. Tek bir ayın tek bir ayla karşılaştırılmasıdır. Haberlerde "enflasyon yüzde şu oldu" diye duyulan rakam genellikle budur.
• On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı: Son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına göre değişimidir. Yirmi dört aylık bir veriyi karşılaştırdığı için daha yavaş hareket eder ve ani sıçramaları yumuşatır.

Kanunun ölçütü ikincisidir. Metinde "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ifadesi açıkça geçer. Kira artışında yıllık değişim oranını kullanmak, hesabı baştan yanlış kurar.

Ağustos 2026'da açıklanan Temmuz 2026 dönemi verilerinde bu iki oran şöyledir:

• Yıllık değişim oranı: yüzde 31,75
• On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı: yüzde 31,90

Bu örnekte iki rakam birbirine yakındır, fark küçük görünür. Ancak enflasyonun hızlı yükseldiği ya da hızlı düştüğü dönemlerde iki oran arasındaki makas belirgin biçimde açılabilir. Hangisinin daha yüksek çıkacağı da sabit değildir. Bu nedenle "hangisi kiracının lehine" diye bir kural yoktur; kanunun gösterdiği oran neyse o uygulanır.

Hangi ayın verisi kullanılır

Kanun "bir önceki kira yılında" der. Uygulamada esas alınan, yenileme ayından önceki döneme ait olarak açıklanmış on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Kira yılı hangi ay başlıyorsa, o aydan önceki aya ilişkin veri esas alınır.

Yukarıdaki örnekle bağlarsak: Temmuz 2026 dönemine ait yüzde 31,90 oranı, kira yılı Ağustos 2026'da yenilenen sözleşmeler bakımından üst sınırı verir.

Burada pratik bir güçlük vardır. Bir ayın verisi, izleyen ayın ilk günlerinde açıklanır. Kira yılı ayın ilk günlerinde başlıyorsa, yenileme anında ilgili oran henüz duyurulmamış olabilir. Bu durumda yapılacak şey, oran açıklandığında hesabı yapıp aradaki farkı tamamlamaktır. Kiraya verenin bu birkaç günlük gecikmeyi gerekçe göstererek daha yüksek bir oran uygulama hakkı doğmaz.

Sözleşmede artışın hangi ayın verisine göre yapılacağı ayrıca yazılmışsa, o hüküm yasal tavanı aşmadığı sürece geçerlidir. Bu nedenle sözleşme metnindeki artış maddesinin okunması gerekir.

Somut hesap örneği

Aylık kirası 20.000 TL olan bir konut düşünelim. Kira yılı Ağustos 2026'da yenileniyor ve üst sınır oranı yüzde 31,90.

• Mevcut aylık kira: 20.000 TL
• Uygulanacak oran: yüzde 31,90
• Yeni aylık kira: 20.000 x 1,3190 = 26.380 TL
• Aylık artış tutarı: 6.380 TL

Aynı hesabı yanlış rakamla, yani yıllık değişim oranı olan yüzde 31,75 ile yapan biri 26.350 TL bulur. Aradaki fark aylık 30 TL, yıllık 360 TL'dir. Rakam küçük görünebilir; ancak yüksek kiralarda tutar büyür ve daha önemlisi, ertesi yılın artışı da bu yanlış tabanın üzerine kurulacağı için hata her yıl birikerek devam eder.

Sözleşmede bir oran yazıyorsa karşılaştırma yapılır.

• Sözleşmede yüzde 25 yazıyorsa: 20.000 x 1,25 = 25.000 TL. Bu tutar yasal sınırın altındadır, dolayısıyla sözleşmedeki oran uygulanır ve yeni kira 25.000 TL olur.
• Sözleşmede yüzde 40 yazıyorsa: 20.000 x 1,40 = 28.000 TL. Bu tutar yasal sınırı aşar; aşan kısım geçersizdir ve yeni kira 26.380 TL olarak uygulanır.

Bu karşılaştırmayı elle yapmak istemeyenler için sitedeki kira artış oranı hesaplayıcısı işi kısaltır. Hesaplayıcı, güncel tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını Türkiye İstatistik Kurumu verisinden otomatik olarak alır; siz yalnızca mevcut kirayı ve varsa sözleşmedeki artış oranını girersiniz. Yasal üst sınıra göre hesaplanan tutar ile sözleşmedeki orana göre hesaplanan tutar yan yana gösterilir ve hangisinin uygulanacağı ayrıca belirtilir. Hesaplama tarayıcıda yapılır, girilen bilgiler hiçbir yere gönderilmez.

Kiraya veren fazla artış isterse kiracı ne yapabilir

Kiraya verenin gönderdiği ihtarname ya da mesajda yasal sınırın üzerinde bir tutar yazması, o tutarın borç hâline gelmesi anlamına gelmez. Kiracının izleyebileceği yol şudur.

1. Önce hesabı yapın. Hangi ayın verisinin esas alındığını ve hangi oranın kullanıldığını kontrol edin. Yıllık değişim oranıyla hesaplanmış bir talep sık karşılaşılan bir hatadır.
2. Yasal sınıra göre hesapladığınız yeni kirayı, kira gününde eksiksiz ödeyin. Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamasına ilgili ayı yazarak yapın. Elden ödeme yapılıyorsa yazılı makbuz alın.
3. Fazla talebi yazılı olarak reddettiğinizi bildirin. Noterden ihtarname gönderilmesi ispat bakımından en güçlü yoldur.
4. Kiraya veren fazla tutarda ısrar ederse, aradaki farkın borçlu olunmadığının tespiti dava yoluyla istenebilir.

Kiracının yapmaması gereken şey, tartışma sürüyor diye kirayı hiç ödememek ya da eksik ödemektir. Doğru tutum, tartışmasız olan kısmı zamanında ödeyip yalnızca aşan kısma itiraz etmektir. Aksi hâlde kiracı temerrüde düşmüş sayılabilir.

Kiraya veren yasal sınırın üzerindeki artışı geçmişe dönük olarak tahsil etmişse, fazladan ödenen tutarların iadesi de talep edilebilir. Bu tür taleplerde geçmişe dönük olarak hangi dönemlerin istenebileceği zamanaşımı kurallarına tabidir; kira bedelleri bakımından uygulanacak süre için zamanaşımı ile hak düşürücü süre arasındaki fark yazısına bakılabilir.

Kiracı artışı ödemezse kiraya veren ne yapabilir

Artış hukuka uygunsa ve kiracı yeni bedeli ödemiyorsa, kiraya verenin elinde iki yol vardır.

Birincisi, ödenmeyen kira farkı için icra takibi başlatmaktır. Takip başlatıldığında kiracıya ödeme emri tebliğ edilir ve kiracının itiraz için kısa bir süresi olur; bu sürecin işleyişi ödeme emri tebliğ edildiğinde yapılabilecekler yazısında anlatılmıştır. Kira alacağı için ayrıca ilamsız tahliye talepli takip yolu da bulunur.

İkincisi, kanunun aradığı süreyi içeren ihtar gönderilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ile tahliye istenmesidir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi de ayrı bir tahliye sebebi oluşturur. Tahliye sebeplerinin tamamı, her birine bağlı süreler ve izlenecek usul için kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir yazısına bakılabilir.

Burada kiraya verenin dikkat etmesi gereken nokta, talep ettiği artışın hukuka uygun olmasıdır. Yasal sınırın üzerinde bir tutar talep edilip kiracı bunu ödemediği için başlatılan takip ya da açılan tahliye davası, talebin fazla kısmı bakımından sonuç doğurmaz.

Beş yıl dolduğunda kural değişir

Yukarıdaki tavan sonsuza kadar geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksi oranıyla bağlı değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bedeli takdir eder.

Bunun anlamı şudur: beş yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde mahkemece belirlenen bedel, endeks oranının belirgin biçimde üzerine çıkabilir. Ancak bu artış kendiliğinden olmaz; dava açılması gerekir ve bedeli mahkeme belirler. Kiraya verenin beş yıl doldu diye tek taraflı olarak rayiç bedeli uygulamaya başlama hakkı yoktur.

Beş yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı, dava öncesinde gönderilmesi gereken bildirim ve davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı ayrı bir konudur ve yukarıda bağlantısı verilen kira tespiti yazısında ele alınmıştır.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık değişim oranını kullanmak. Kanunun ölçütü on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
• Yenileme ayının kendi verisini beklemek ya da çok eski bir ayın verisini kullanmak. Esas alınacak dönem, yenileme ayından önceki dönemdir.
• Sözleşmede yazan yüksek oranı bağlayıcı sanmak. Yasal sınırı aşan kısım geçersizdir.
• Sözleşmede yazan düşük oranı görmezden gelip yasal tavana çıkmak. Sınırın altındaki anlaşma geçerlidir ve tarafları bağlar.
• Artış tartışması sürerken kirayı hiç ödememek. Tartışmasız kısım zamanında ödenmelidir.
• Ödemeleri belgesiz yapmak. Banka dekontu ve ihtarname, sonradan çıkan uyuşmazlıkta belirleyici olur.
• Beş yılını dolduran sözleşmelerde tavanın hâlâ geçerli olduğunu ya da tersine, dava açmadan rayiç bedele geçilebileceğini düşünmek.

Somut sözleşmenizde artış maddesinin nasıl yorumlanacağı, hangi dönemin esas alınacağı ve geçmişe dönük fazla ödemelerin istenip istenemeyeceği dosyanın ayrıntılarına bağlıdır. Sözleşme metniniz ve ödeme kayıtlarınızla birlikte değerlendirme yapılması, atılacak adımın doğru seçilmesini sağlar.