İskânı Olmayan Daire: Teslim Alınmalı mı, Alıcının ve Kat Malikinin Hakları

İskânsız daire, yapı kullanma izin belgesi alınmamış bağımsız bölümdür. Tapusu bulunsa bile hukuken bitmiş yapı sayılmaz ve bu durum çoğu zaman teslimden aylar sonra, kredi başvurusunda ya da abonelik işleminde fark edilir.

Tablo hep aynıdır: daire teslim alınmış, taşınılmıştır. Sonra elektrik idaresi daimi abonelik için yapı kullanma izin belgesi ister, banka konut kredisini kat mülkiyeti kurulmadığı için askıya alır, tapu müdürlüğü kat irtifakını çeviremeyeceğini bildirir. Elde kalan, bir sözleşme ile idareye karşı kullanılabilecek sınırlı bir süredir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) nedir, yapı ruhsatından farkı nedir?

Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir; yapı kullanma izin belgesi ise biten yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu, kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını gösteren belgedir. Ruhsat inşaatın başında, iskân ise sonunda alınır. Halk arasında iskân denen belge budur ve ruhsatı olan her yapının onu alacağı garanti değildir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 uncu maddesi belgeyi şöyle düzenlemektedir:

Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Maddenin ikinci fıkrası idareye kesin bir süre yükler: belediyeler ve valilikler müracaatları en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır, aksi hâlde sürenin sonunda kullanma izni verilmiş sayılır. Son fıkraya göre iskân, yapı sahibini ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluktan ve vergi, resim, harç yükümlülüğünden kurtarmaz.

Metindeki "kısmen kullanılması mümkün kısımlar" ifadesi önemlidir: bir blok bitmiş, diğeri devam ediyorsa biten blok için kısmi iskân alınabilir. Sorulacak soru "binanın iskânı var mı" değil, "bu daire iskân kapsamına girdi mi" olmalıdır.

İskânı olmayan dairede elektrik, su ve doğalgaz aboneliği alınabilir mi?

Alınamaz. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31 inci maddesi, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapıların izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmayacağını hükme bağlamaktadır. Uygulamada verilen şey daimi abonelik değil, süreli ve genellikle daha yüksek tarifeli geçici bağlantıdır; bu bağlantı daimi abonelik hakkı doğurmaz.

Maddenin metni şudur:

İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Hükmün iki sonucu vardır. Birincisi, inşaatın bittiği tarih taşınıldığı gün değil, iskânın verildiği gündür; gecikme cezası hesabında bu belirleyicidir. İkincisi, kısmi iskân alan bağımsız bölüm, binanın kalanı iskânsız olsa dahi daimi aboneliğe hak kazanır. Abonelik yüklenici adına açılmışsa fatura borcu onda kalır ve bu borç yüzünden enerji kesilebilir. Devirde çıkan fesih sorunları için abonelik sözleşmesinin feshi ve taahhüt bedeli kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

İskânsız daireye konut kredisi ve ipotek verilir mi?

Kural olarak verilmez. Bankalar teminatı kat mülkiyetine geçmiş bağımsız bölüm üzerine kurmak ister. Kat mülkiyeti kurulmadan bağımsız bölüm ayrı taşınmaz niteliği kazanmadığından ipotek ancak arsa payına konulabilir; bu teminat çoğu kez yeterli görülmez ve kat irtifakı tapusu engeli aşmaya yetmez.

Dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 13 üncü maddesidir: kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır. Kat irtifakında tapuda görünen ise arsa payıdır. Sonuçları şunlardır:

• Konut kredisi başvurusu, yapı kullanma izin belgesi ibraz edilemediği için sonuçsuz kalır.
• Ekspertiz raporunda iskânsızlık olumsuz not olarak yer alır ve değerleme düşer.
• Satışta alıcı da aynı engele takılacağı için satış bedeli aşağı çekilir.

İskânsızlık bu yönüyle idari bir eksiklik değil, parasal karşılığı olan bir değer kaybıdır ve yüklenici aleyhine açılacak davada zarar kalemidir.

Kat irtifakı iskân olmadan kat mülkiyetine çevrilebilir mi?

Çevrilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Belge yoksa çevirmenin dayanağı da yoktur; talep tapu müdürlüğünce reddedilir ve iskân dosyası tamamlanana kadar beklemekten başka yol kalmaz.

Aynı Kanun'un 10 uncu maddesinin altıncı fıkrası işleyişi gösterir: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği resen yapılır. Belge yetkili idarece Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenir; tapu müdürlüğü tescil bildirimi üzerine başkaca belge aramaksızın tescili yapar. Taşınmaz kat irtifakı tesisli ise irtifak, 12 nci maddedeki belgelere dayanılarak resen kat mülkiyetine çevrilir; işlem döner sermaye bedelinden muaftır.

Geçilememesi yönetimi de etkiler; ancak 17 nci maddenin son fıkrası çıkış kapısı bırakır: yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu eşik aşılmışsa yönetici seçilebilir ve aidat ortak gider alacağı olarak takibe konulabilir; alınan kararlara karşı kat malikleri kurulu kararının iptali yoluna gidilir.

Emlak vergisinde ve satışta iskânsız daire ne sonuç doğurur?

Vergi yükümlülüğü iskânı beklemez. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 33 üncü maddesinin 1 numaralı fıkrasına göre yeni bina inşası vergi değerini tadil eden sebeptir; 23 üncü maddeye göre bildirim, inşaatın sona erdiği veya kısmen kullanılmaya başlanmışsa o kısmın kullanımına başlandığı bütçe yılı içinde belediyeye verilir.

Maddede bir tuzak vardır: bu hâller bütçe yılının son üç ayında gerçekleşmişse bildirim, olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Ekim, kasım veya aralıkta taşınanın süresi yıl sonuyla değil, üç ayın dolmasıyla biter.

Satışta ise iskânsızlık tapuda görünmeyebilir; ruhsata aykırılık varsa görünür. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32 nci maddesine 2020 yılında eklenen cümlelere göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu dairesine en geç yedi gün içinde bildirilir ve aykırılığın giderildiği bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz. Daire almadan önce beyanlar hanesini okumak, iskân sorgusundan hızlı uyarı verir.

İskânı almak yükleniciden mi maliklerden mi istenir?

İdare bakımından muhatap maliktir, sözleşme bakımından borçlu yüklenicidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 uncu maddesi başvuruyu "mal sahibinin müracaatı" olarak tanımladığından belediye, tapudaki maliki muhatap alır. Buna karşılık iskânı alma edimi sözleşmeyle yükleniciye yüklenmişse ifası ondan istenir; bu ayrım hangi yolun kime karşı kullanılacağını belirler.

Pratik sonuç şudur: yüklenici kaybolduğunda idare "başvurmadınız" demeye devam eder. Malikler kendi imzalarıyla başvurup eksikleri tamamlamak ve bedelini yükleniciden istemek zorunda kalabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17 nci maddesinin birinci fıkrası, kat irtifakı sahiplerine yapının sözleşmedeki süre içinde tamamlanması için kendilerine düşen borçları karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkı tanır.

Teslimin sözleşmede nasıl tanımlandığı belirleyicidir. Teslim yalnız anahtarın verilmesi olarak yazılmışsa yüklenici, anahtarı verdiği anda gecikme cezasını durdurduğunu ileri sürecektir. Teslimin "yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla birlikte gerçekleşmiş sayılacağı" biçiminde yazılması, cezanın iskân alınana kadar işlemesini sağlar. Sözleşme kayıtları için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aranacak hükümler incelenmelidir.

İskânsız teslim ayıplı teslim sayılır mı?

Sayılabilir. Yapı kullanma izin belgesinin alınması sözleşmeyle yükleniciye yüklenmişse belgesiz teslim eksik ifadır ve iş sahibine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 475 inci maddesindeki seçimlik haklarla gecikme tazminatı talebini kullanma imkânı verir. Eksikliğin ayıp mı, ifa edilmemiş edim mi olduğu sözleşmeye bağlıdır.

Anılan madde üç seçimlik hak tanır: eser kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, masrafı yükleniciye ait ücretsiz onarım isteme. Son fıkra bir sınır koyar: eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. Bitmiş binada dönme yolu kapalı, indirim ve tazminat yolu açıktır.

Süre bakımından iki hüküm birlikte okunmalıdır. 474 üncü maddeye göre iş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır; 477 nci maddeye göre bunu ihmal eden eseri kabul etmiş sayılır. 478 inci maddeye göre ayıplı eser davaları taşınmaz yapılarda teslimden başlayarak beş yılın, ağır kusur varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bildirim yükümlülüğü ile zamanaşımının ayrı şeyler olduğu, zamanaşımı ile hak düşürücü süre arasındaki fark bakımından gözden kaçırılmamalıdır. Bu talepler yüklenicinin gecikmesi ve ayıplı teslimi hâlinde arsa sahibinin hakları yazısındadır.

Eksik iş bedeli nasıl tespit ettirilir?

İskânın alınamamasının sebebi çoğu zaman eksik imalattır: yangın merdiveni yapılmamış, sığınak dükkâna çevrilmiş, otopark kapatılmıştır. Bu kalemlerin bedeli ancak bilirkişi incelemesiyle sayıya dökülebilir; dava açılmadan önce 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400 üncü maddesi uyarınca delil tespiti istenmesi bunun yoludur.

Şartı hukuki yarardır: 400 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse hukuki yarar var sayılır. İnşaatta bu şart kolayca karşılanır; eksik imalat kapatıldığında ispat imkânsızlaşır. Usulde dikkat edilecek noktalar şunlardır:

• Dava açılmamışsa talep, esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif yapılacak yerin sulh hukuk mahkemesinden istenir.
• Dava açıldıktan sonraki taleplerde sadece davanın görüldüğü mahkeme yetkili ve görevlidir.
• Dilekçede tespiti istenen vakıa, bilirkişiye sorulacak sorular ve karşı tarafın kimliği gösterilir.
• Tespit giderleri avans olarak yatırılmadıkça sonraki işlemler yapılmaz.
• Esas davada, tespiti yapan mahkemenin yetkisiz ve görevsiz olduğu ileri sürülemez.

Tespit raporu, eksik iş bedeli davasında ve idareye başvuruda eksik listesi olur.

İdare iskân vermezse ne yapılır, dava süresi kaç gündür?

Önce yazılı başvuru yapılır. İdare otuz gün içinde cevap vermezse veya talep reddedilirse, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7 nci maddesi uyarınca altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Sürenin başlangıcı, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gündür; süre kaçırılırsa dava esasa girilmeden reddedilir.

İki ayrı otuz günlük süre karıştırılmamalıdır. Birincisi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 uncu maddesindeki süredir: idare başvuruyu otuz gün içinde neticelendirmezse kullanma izni verilmiş sayılır. İkincisi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 10 uncu maddesindeki süredir: idareye başvurulduğunda otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve otuz günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi işler. Cevap kesin değilse ilgili bunu ret sayarak dava açabileceği gibi kesin cevabı da bekleyebilir; bekleme süresi başvurudan itibaren dört ayı geçemez.

Ret işlemi için üst makama başvurulacaksa 11 inci madde işletilir: başvuru, işlemeye başlamış dava açma süresini durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre yeniden işler, başvuruya kadar geçmiş süre hesaba katılır. Yani altmış günün kalanı işler, süre sıfırlanmaz; dilekçe elden verilirken evrak kayıt numarası alınmalıdır. Son günün belirlenmesinde sürelerin nasıl sayılacağı ve tebliğ tarihinin tespiti için tebligat usulü ve elektronik tebligat kuralları esas alınır.

Ruhsata aykırılık varsa iskân verilir mi?

Verilmez. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 uncu maddesi izni, yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunun tespiti şartına bağladığından aykırılık giderilmeden yapılan başvuru sonuçsuz kalır. Sıra tersine döner: önce aykırılık giderilir veya ruhsat tadilatı alınır, sonra iskân istenir; başvuruyu tekrarlamak zaman kaybıdır.

Aykırılık tespit edildiğinde yapı mühürlenir ve 32 nci madde uyarınca yapı sahibine tebliğden itibaren en çok bir ay süre tanınır. Yapı bu süre içinde ruhsata uygun hâle getirilirse mühür kaldırılır; aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve encümen kararının ardından yıkım gündeme gelir. Ayrıca 42 nci madde uyarınca aykırılığın her metrekaresi için yapı sınıf ve grubuna göre idari para cezası hesaplanır; tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve inşai faaliyeti tamamlanmış, kullanılan yapılarda cezaya yüzde 20 eklenir. İzlenecek yol yapı tatil tutanağı ve imar para cezası başlığı altında anlatılmıştır.

İmar barışı yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?

Geçmez, fakat sınırlı bir çözüm sunar. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesine göre yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir; belge alan yapılara talep hâlinde ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir; bu bağlantı daimi değildir.

Maddenin beşinci fıkrası kat mülkiyeti bakımından kapı açar: yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya ruhsatsız yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen yerlerin terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir; kayıt bedelinin iki katı ödenir.

Üç kısıt vardır. Başvuru süresi 31/10/2018, ödeme süresi 31/12/2018 olarak belirlenmiştir; yeni başvuru yapılamaz, yalnız mevcut belgeler kullanılabilir. Maliklerin tamamının muvafakati arandığından tek bir malikin imzadan kaçınması süreci durdurur. Belge ise yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Dönüşüm ihtimali varsa kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payının satışı usulü birlikte değerlendirilir.

Kat mülkiyetine geçiş için hangi belgeler gerekir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12 nci maddesi, kat mülkiyetinin kurulması için ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının tapu idaresinde istemde bulunmasını ve iki belgeyi sunmasını aramaktadır: onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi. Doğrudan kat mülkiyeti kuruluyorsa bunlara yönetim planı da eklenir.

• Ölçüler, arsa payları, nevi, numara ve yapı inşaat alanı gösterilerek proje müellifi mimarca hazırlanan ve yetkili kurumlarca onaylanan mimari proje.
• Yapı kullanma izin belgesi.
• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre hazırlanmış, malikler tarafından imzalanmış yönetim planı.

Kat irtifakından geçişte üçüncü belge yeniden istenmez: 14 üncü maddenin birinci fıkrasının son cümlesi, kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmeyeceğini hükme bağlar. Belge sisteme yüklenmişse işlem resen yürür; yine de tapu kaydının kat mülkiyetine dönüp dönmediği izlenmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Anahtar teslim alındığında teslimin tamamlandığını varsaymak; 31 inci maddeye göre inşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir.
• Kat karşılığı sözleşmede teslimi yalnız fiili teslim olarak tanımlayıp iskân ve kat mülkiyeti şartını yazmamak.
• "İskânı hallederiz" sözü üzerine ihtarname göndermeden beklemek; bu, 474 üncü maddedeki bildirim yükümlülüğünün ihmali sayılabilir.
• Eksik imalatı yüklenici kapattıktan sonra dava açmak; delil tespiti yapılmadığı için eksiğin varlığı ispatlanamaz.
• İskân yok diye emlak vergisi bildirimi vermemek; kısmen kullanılmaya başlanan kısımlar için de bildirim zorunludur.
• İdareye sözlü başvurup evrak kayıt numarası almamak; sürenin başladığı gün ispatlanamaz.
• Ruhsata aykırılık giderilmeden başvuruyu tekrarlayıp altmış günlük dava süresini geçirmek.
• Yapı kayıt belgesini iskân zannedip daimi abonelik beklemek; geçici 16 ncı madde yalnız geçici bağlantıya imkân verir.

İskânsız bir dairede yapılacak ilk iş, iki belgeyi yan yana koymaktır. Birincisi tapu kaydının tam örneğidir; beyanlar hanesinde imar mevzuatına aykırılık kaydı bulunup bulunmadığı buradan görülür. İkincisi, belediyenin imar müdürlüğüne verilecek ve evrak kayıt numarası alınacak dilekçedir; yapının iskân durumu ve alınmamışsa gerekçesi sorulur. Gelen cevap, hem yükleniciye gönderilecek ihtarnamenin dayanağını hem de idari dava açılacaksa altmış günlük sürenin başlangıcını belirleyecektir.