Yarısı Bizden 2027'ye Uzatıldı: Kimler Yararlanır, Şartlar ve Kritik Takvim

Cumhurbaşkanı, Kabine Toplantısı sonrasında yaptığı açıklamada "Yarısı Bizden" kampanyasının 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatıldığını duyurdu. Ancak hukuken sorulması gereken soru "uzatıldı mı" değil, "hangi metin uzatıldı, o metin bugün ne diyor" sorusudur.

Bu yazı kampanyanın kendisine odaklanıyor: neye dayanıyor, kimler yararlanabilir, hangi tarihe kadar ne yapmış olmak gerekir.

Kampanyanın hukuki dayanağı hangi metindir?

"Yarısı Bizden" bir mevzuat terimi değil, kampanya adıdır. Mevzuattaki karşılığı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5 inci maddesine dayanılarak çıkarılmış bir Cumhurbaşkanı Kararıdır.

Kanun'un 5 inci maddesinin birinci fıkrası, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'la bu cümleye "ve yapım için yardım" ibaresi eklenmiş, fıkraya da şu cümle konulmuştur:

Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Bu yetkiye dayanılarak çıkarılan metin, 23/2/2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yürürlüğe konulan "İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar"dır. Karar iki kez değişmiştir: 1/5/2025 tarihli ve 32887 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 9768 sayılı Karar destek tutarlarını artırmış, 27/2/2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 10960 sayılı Karar iki noktada değişiklik yapmıştır.

İki hususun altı çizilmelidir. Birincisi, Karar yalnızca İstanbul ili için çıkarılmıştır; İstanbul dışındaki bir riskli yapı için bu Karara dayanılarak hibe istenemez. İkincisi, kampanyanın finansmanı Kararın kendi ifadesiyle Başkanlığa ayrılan "İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı" bütçe imkânlarıyla sınırlıdır; yardım, şartları taşıyan herkes için sonucu garanti bir hak olarak değil, bütçe kaydıyla düzenlenmiştir.

Uzatma açıklaması hukuken ne anlama gelir, ne anlama gelmez?

Kabine sonrası yapılan açıklama siyasi bir taahhüttür ve idarenin yönünü gösterir. Buna karşılık hak doğuran ve idareyi bağlayan metin, Resmî Gazete'de yayımlanan düzenlemedir. 8189 sayılı Kararın 4 üncü maddesi "Bu Karar yayımı tarihinde yürürlüğe girer" der; onu değiştiren 9768 ve 10960 sayılı Kararlar da yayımlandıkları gün yürürlüğe girmiştir. Süreyi 31 Aralık 2027'ye taşıyacak metin de bir Cumhurbaşkanı Kararı değişikliği olacak ve yayımlandığı gün hüküm ifade edecektir.

Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla Resmî Gazete'de böyle bir değişiklik yayımlanmış değildir; 27 Şubat 2026'dan bu yana ne 8189 sayılı Kararı değiştiren bir Karar ne de kampanyanın süresine ilişkin başka bir düzenleme çıkmıştır. Bunun pratik sonucu açıktır: bugün yürürlükte olan tarih hâlâ 31 Aralık 2026'dır. Uzatma yayımlanana kadar planlamayı bu tarihe göre yapmak, yayımlandığında rahatlamak doğru sıralamadır; tersi değil.

Yayımlanacak metnin yalnızca tarihi değiştireceği de varsayılmamalıdır. 9768 sayılı Kararın örneği ortadadır: tutarları artırırken bir geçici madde eklemiş, yayımından önce yapılmış sözleşmelerde eski tutarların uygulanacağını hükme bağlamıştır. Uzatma kararı da şartlarda, tutarlarda veya kapsamda değişiklik getirebilir.

Destek neyi kapsıyor?

Karar üç kalem yardım öngörür: hibe, kredi ve tahliye desteği. Kararın 3 üncü maddesinin beşinci fıkrasına göre hak sahibine bir konut için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi, bir işyeri için 437.500 TL'ye kadar hibe ve 437.500 TL'ye kadar kredi verilebilir. Aynı hak sahibinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, diğer her bir konut için 1.750.000 TL'ye kadar kredi verilebilir; bu ek bağımsız bölümler bakımından hibe öngörülmemiştir. Altıncı fıkra uyarınca, bağımsız bölümde ikamet etmek veya orayı kullanmak şartıyla maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus ve karşılıksız 125.000 TL tahliye desteği verilebilir.

Bu rakamlar 1/5/2025 tarihinde yürürlüğe giren 9768 sayılı Kararla belirlenmiştir; aynı Kararın geçici 1 inci maddesi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerde sözleşme tarihindeki tutarların uygulanmaya devam edeceğini düzenler.

Ödemenin nasıl yapıldığı en az tutar kadar önemlidir; hibe ve kredi hak sahibinin hesabına girmez. Kararın yedinci fıkrasına göre destek; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi yapılarda Yapı Denetim Sistemindeki inşaat ilerleme seviyesi, diğer yapılarda ilgili idarece yerinde yapılacak inceleme esas alınarak, subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaatın bitiminde olmak üzere üç eşit taksitte, hak sahipleri adına, anlaşılan yüklenicinin bankada açılan hesabına ödenir. Destek yükleniciye akacağı için, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aranacak kayıtlar arasında bu ödemelerin hangi işe mahsuben yapılacağı da yer almalıdır.

Kredide, ruhsat tarihinden itibaren 24 aylık ve borçlanma süresine dâhil olmayan bir geri ödemesiz dönem vardır. Geri ödemeler bu dönemin ardından başlar, ilk 12 taksit faizsizdir ve borç en fazla 120 ayda tamamlanır. Borç her yılın ocak ayında güncellenir; güncelleme oranı, Tüketici Fiyat Endeksinde bir önceki yılın aynı ayına göre meydana gelen yıllık değişim oranının yarısıdır. Kredi verilirken gelir durumuna ve kredi puanına bakılmaz. Buna karşılık Başkanlık, taşınmaz üzerinde kredi tutarının iki katı kadar tutarda ipotek tesis eder; yeni bağımsız bölümün tapusu kredi kapanana kadar bu ipotekle yüklüdür.

Kimler yararlanabilir, hangi şartlar aranır?

Kararın 3 üncü maddesi birbirinden bağımsız dört süzgeç kurar. Birincisi yer ve niteliktir. Yapının İstanbul'da bulunması ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olması gerekir. 10960 sayılı Kararla eklenen ibare, yardımın "6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için" yapılacağını açık hâle getirmiştir.

İkincisi aşamadır. Birinci fıkraya göre yardım, riskli yapının bulunduğu parselde ruhsat alınması ve kat irtifakı kurulması sonrasında talep edilebilir. Destek, süreci başlatanın değil, belli bir noktaya getirmiş olanın isteyebileceği bir yardımdır.

Üçüncüsü 1 Nisan 2023 eşiğidir. Üçüncü fıkraya göre parselde 1/4/2023 tarihinden önce yeni yapıya ait yapı ruhsatı düzenlenmişse yardımdan faydalanılamaz.

Dördüncüsü bir buçuk kat sınırıdır. İkinci fıkraya göre projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı, mevcut bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının bir buçuk katını geçerse hibe ve kredi desteğinden faydalanılamaz. Pratikte en çok tökezlenen şart budur: imar durumu elverdiği için daire sayısını ikiye katlayan bir proje, ruhsatını alsa bile kampanyanın dışına düşer.

Parselin zemin ve plan durumu yeniden inşaata uygun değilse, yapıdaki bütün hak sahiplerinin muvafakatiyle yardım başka bir parselde kullanılabilir; 10960 sayılı Karar bu fıkradaki "yine hak sahiplerine ait" ibaresini yürürlükten kaldırarak, taşınılacak parselin hak sahiplerine ait olması şartını ortadan kaldırmıştır.

31 Aralık 2026 tam olarak neyi bağlıyor?

Kampanyaya ilişkin en çok yanlış aktarılan nokta budur. Kararın 3 üncü maddesinin on üçüncü fıkrası, 10960 sayılı Kararla yapılan ekleme sonrasında şöyledir:

Bu Karar kapsamında yapım için yardıma ilişkin hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi Başkanlığa ayrılan İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı bütçe imkânları doğrultusunda 31/12/2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için yapılabilir.

Fıkra bir başvuru tarihi değil, bir sözleşme tarihi koyar: sınırlanan işlem, hibe taahhütnamesinin ve kredi sözleşmesinin yapılmasıdır. Bu tarihe kadar tamamlanması gereken şey dilekçe vermek değil, sürecin imza aşamasına gelmiş olmasıdır. Yukarıdaki şartlarla birlikte okunduğunda tablo şudur: riskli yapı tespiti onaylanmış, yıkım tamamlanmış, proje hazırlanmış, yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmuş olmalıdır ki taahhütname imzalanabilsin.

10960 sayılı Kararla eklenen ibarenin cümledeki yeri, ikinci bir okumaya da açıktır. İbare doğrudan "31/12/2026 tarihine kadar" ifadesinden sonra geldiği için, tarihin sözleşmeyi değil riskli yapı onayını sınırladığı, yani bu tarihe kadar riskli yapı tespiti onaylanmış yapılar bakımından yardım yapılabileceği de savunulabilir; ikincil kaynaklarda kampanya çoğunlukla böyle anlatılmaktadır. Hangi okuma benimsenirse benimsensin sonuç aynı yöne çıkar: 31 Aralık 2026, riskli yapı tespitinin de en geç tamamlanmış olması gereken tarihtir. İdarenin hangi okumayı uyguladığı, taahhütname öncesinde ilgili müdürlükten yazılı olarak teyit edilmelidir.

Uzatma açıklamasının hedefi de bu fıkradır. Yayımlanacak değişiklik büyük ihtimalle buradaki tarihi değiştirecek; fıkranın kalan unsurları, yani bütçe kaydı ve riskli yapı şartı, aksi söylenmedikçe yerinde kalacaktır.

Asıl kritik tarih, kampanyanın bitişi değil tespitin takvimidir

"2027'ye uzatıldı, vakit var" diye beklemeyin. Riskli yapı tespitinden taahhütname aşamasına gelmek, iyi giden dosyalarda dahi aylar süren bir zincirdir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği bu takvimi şöyle kurar.

Tespit talebi öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır ve talep elektronik yazılım sistemi üzerinden iletilir. Maliklerden yalnız birinin talebi yeterlidir; tespit için çoğunluk aranmaz. Sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden herhangi birinin talebi üzerine, altı ay içinde yapılmazsa resen yapı kaydı silinir. Her yapı için kural olarak yalnızca bir adet tespit raporu düzenlenebilir; bu da ilk raporun önemini gösterir.

Rapor, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe elektronik olarak gönderilir ve incelenir; eksiklik varsa iade edilir ve teknik eksiklikler bildirimden itibaren otuz gün içinde giderilmek zorundadır. Eksiklik yoksa riskli yapı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; aynı anda Ek-6'daki tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit, ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Buradan itibaren süreler serttir. Tespite karşı, ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa idareye dilekçeyle itiraz edilebilir; itirazın gerekçesi ve sonrasındaki dava yolu riskli yapı tespitine itiraz, teknik heyet ve dava yolu başlıklı yazıda ele alınmıştır. Sürenin başlangıcının tebliğ değil ilanın son günü olduğuna dikkat edilmelidir; son günün nasıl belirleneceği ve tebligatın ne zaman yapılmış sayılacağı ayrıca değerlendirilmelidir. İtirazları değerlendiren teknik heyet ayda en az bir defa toplanır; itiraz edilen dosyalarda takvim en az bir ay daha uzar.

İtiraz reddedilir veya hiç edilmezse tespit kesinleşir ve müdürlük, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister. Tahliye ve yıktırma tebligatı, Ek-7/A tutanağının yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır; işlem yine ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. İdare, yıktırma için doksan günden fazla olmamak üzere süre verir. Yıkım ruhsatı ise tahliyenin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.

Yönetmeliğin, verilen süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesini düzenleyen bendinin yürütmesi, Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/5279 sayılı kararıyla durdurulmuştur.

Yıkımın alternatifi güçlendirmedir: yıktırma için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasındaki nitelikli çoğunlukla karar alınır ve ruhsat çıkarılır. Kararın usulü için kat malikleri kurulu kararının iptali yazısına bakılabilir. Güçlendirmede yapı yıkılmayacağı için yapım için yardım gündeme gelmez.

Zincir toplandığında görülen şudur: itiraz edilmeyen ve sorunsuz ilerleyen bir dosyada bile tespitten yıkıma kadar geçen süre birkaç ayı bulur. Buna proje, ruhsat ve kat irtifakı aşamaları eklendiğinde, taahhütname imzalanabilecek noktaya gelmek çoğu dosyada bir yılı aşar. Tespit başvurusunun bugün yapılması ile üç ay sonra yapılması arasındaki fark, kampanyadan yararlanıp yararlanamamak olabilir.

Tespitten sonra maliklerin kendi aralarındaki süreç

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra dönüşüm kararı maliklerin elindedir; oybirliği aranmaz, karar arsa payları oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Kararın nasıl alınacağı, karara katılmayan malike hangi bildirimin gideceği ve arsa payının açık artırmayla satışının nasıl yürüyeceği kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payının satışı başlıklı yazıda ele alınmıştır.

Takvim bakımından not edilmesi gereken, 4/2/2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğidir. Riskli yapı yıktırıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi terkin edildiğinde, beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır; şerhin kalkması parselin Kanun kapsamından çıktığı anlamına gelmez. Ayrıca karar alınmak üzere bütün maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hâle gelmiş, çağrının Ek-12'deki form doldurularak on beş gün süreyle ilan veya noter aracılığıyla yapılması düzenlenmiştir. Karara katılmayanlardan tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bildirim bu adres üzerinden yapılır ve muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır; bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı açık artırmayla satılır.

Kiracı bakımından da durum açıktır. Tahliye desteği, bağımsız bölümde ikamet eden kiracıya da ödenebilir; ancak bu, kira sözleşmesinin devam edeceği anlamına gelmez. Riskli yapının tahliyesi idari bir süreçtir ve genel kira hukukundaki tahliye sebepleri ve süreleri rejiminden ayrılır.

Kira yardımı ile tahliye desteği aynı şey değildir

Tahliye desteği 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararına, kira yardımı ise Uygulama Yönetmeliği'nin 16 ncı maddesine dayanır; ikisi farklı rejimlere tabidir.

Kira yardımı, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık olarak yapılır ve riskli alan dışındaki riskli yapılarda süresi on sekiz aydır. Başvurunun, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir; bu süre kaçırıldığında yardım kullanılamaz. Yönetmelik ayrıca aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamayacağını düzenler. Yarısı Bizden kapsamındaki hibe ve kredi ayrı bir Cumhurbaşkanı Kararına dayandığından bu yasağın kapsamına doğrudan girmez; yine de hangi yardımların birlikte alınabileceği başvurudan önce ilgili müdürlükten teyit edilmelidir.

Kampanyadan yararlanamayan hâller ve sık yapılan hatalar

• İstanbul dışındaki bir riskli yapı için bu kampanyadan yararlanmayı beklemek. Karar yalnızca İstanbul ilini kapsar.
• Riskli yapı tespiti yaptırmadan, yapı ruhsatı alınmadan ve kat irtifakı kurulmadan talepte bulunmak. Kararın 3 üncü maddesinin birinci fıkrası bu aşamaları açıkça şart koşar.
• Parselde 1/4/2023 tarihinden önce yeni yapıya ruhsat düzenlenmiş olmasını önemsiz saymak. Bu hâlde yapım için yardım verilmez.
• Proje tasarlanırken bir buçuk kat sınırını hesaplamamak. Bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun bir buçuk katını geçerse hibe ve kredi hakkı düşer.
• 31 Aralık 2026'yı başvuru tarihi sanmak; bu tarih, hibe taahhütnamesinin ve kredi sözleşmesinin yapılabileceği son tarihtir.
• Uzatmanın yürürlüğe girdiğini varsayarak takvimi öteye atmak. Bu yazının hazırlandığı tarihte uzatma Resmî Gazete'de yayımlanmamıştır.
• Tutarları kesin ödeme sanmak. Metin "kadar" der; bunlar üst sınırdır ve bütçe imkânlarıyla kayıtlıdır. Ödeme de hak sahibine değil, seviye tespitlerine bağlı üç eşit taksitte yüklenicinin banka hesabına yapılır.
• Kredi karşılığında tesis edilecek ipoteğin tutarını öngörmemek. İpotek, kredi tutarının iki katı kadar tesis edilir.
• Riskli yapı tespitine itiraz süresini tebliğ tarihinden başlatmak. Süre, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gündür.
• Teslim aşamasını sözleşmede güvenceye bağlamamak. Yeni yapıda çıkabilecek sorunlar için yüklenicinin gecikmesi ve ayıplı teslimi ile iskânı olmayan dairenin doğurduğu sonuçlar, ruhsata aykırı yapılarda ise yapı tatil tutanağı ve yıkım kararı rejimi ayrıca değerlendirilmelidir.